SoilBuild

পরিবর্তন হলো উত্তরাধিকার সম্পত্তির ভাগাভাগি পদ্ধতি, নতুন নিয়মে সম্পত্তি বণ্টন হবে যেভাবে।

নতুন আইন অনুযায়ী, আপোষ বণ্টননামা দলিল ছাড়া উত্তরাধিকার সম্পত্তির নামজারি ও বিক্রয় সম্পূর্ণ নিষিদ্ধ; অমান্যকারীদের বিরুদ্ধে নেওয়া হবে আইনি ব্যবস্থা।

উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমি বা সম্পত্তি নিয়ে পারিবারিক বিরোধ ও আইনি জটিলতা কমাতে অবশেষে সরকার বড় ধরনের পদক্ষেপ নিয়েছে। নতুন নিয়ম অনুযায়ী, উত্তরাধিকার সম্পত্তি ভাগাভাগি করতে হবে বাধ্যতামূলকভাবে ‘আপোষ বণ্টননামা দলিলের’ মাধ্যমে। এই দলিল ছাড়া কোনোভাবেই সম্পত্তির নামজারি বা বিক্রয় সম্ভব হবে না।

আরও পড়ুনঃ ইরানের হামলায় অন্ধকারে ডুবে গেল দক্ষিণ ইসরায়েল
এছাড়া কেউ নিয়ম মানতে ব্যর্থ হলে ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩ অনুযায়ী শাস্তিমূলক ব্যবস্থা গ্রহণের সুযোগ রাখা হয়েছে।

কেন এই পরিবর্তন?

বাংলাদেশে উত্তরাধিকার সম্পত্তি নিয়ে ভাই-বোন, আত্মীয়-স্বজনদের মধ্যে ঝগড়া-মামলার ঘটনা নতুন নয়। এই নিয়ে প্রতিদিনই দেশের দেওয়ানি আদালতগুলোতে নতুন নতুন মামলা যুক্ত হচ্ছে, যার বেশিরভাগই ভূমি মালিকানা সংক্রান্ত।

আরও পড়ুনঃ ইস’রায়েলের সঙ্গে সম্পর্ক থাকলেই মৃ’ত্যুদণ্ড, ইরানে নতুন আইন
২০০৪ সালেই আপোষ বণ্টননামা দলিল বাধ্যতামূলক করা হয়, কিন্তু বাস্তবে তার প্রভাব ছিল সীমিত। অনেকেই মৌখিকভাবে বা অরেজিস্ট্রিকৃত চুক্তির মাধ্যমে জমি ভাগ করে নেন, যা ভবিষ্যতে বড় জটিলতা সৃষ্টি করে।

নতুন নিয়মে যা থাকছে

উত্তরাধিকার সম্পত্তি ভাগ করতে হলে আবশ্যিকভাবে দলিল করতে হবে রেজিস্ট্রার অফিসে।

মৌখিক বণ্টন আইনসম্মত নয় এবং তা ভবিষ্যতে দলিল সংশোধনের সুযোগ বন্ধ করে দেয়।

দলিল ছাড়া জমি ক্রয় বা বিক্রয় করলে আইনগত শাস্তি হবে অনিবার্য।

ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ আইন অনুযায়ী মামলা করে জমি পুনরুদ্ধার করা যাবে।

জমির খাজনা, নামজারি ও দখল নিয়ে ভুল বোঝাবুঝি এড়াতে জনসচেতনতা তৈরি হবে।

কারা সবচেয়ে বেশি প্রভাবিত হবেন?

এই আইন সবচেয়ে বেশি প্রভাব ফেলবে তাদের উপর, যাদের পূর্বপুরুষদের জমি এখনো অভিভক্ত অবস্থায় আছে। নতুন নিয়ম অনুযায়ী, জমি বিক্রি বা দান করতে হলেও আগে আপোষ বণ্টননামা দলিল করতে হবে।

কিভাবে বুঝবেন আপনার জমির দলিল বৈধ কি না?

জমি কেনা বা বিক্রি একটি গুরুত্বপূর্ণ লেনদেন, এবং এর সাথে জড়িত আইনি প্রক্রিয়াগুলি বোঝা জরুরি। জমির দলিল হলো একটি গুরুত্বপূর্ণ নথি যা মালিকানার অধিকার প্রমাণ করে। তাই, জমি কেনার আগে দলিলটি সঠিকভাবে যাচাই করে নেওয়া অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

জমি কেনা একটি গুরুত্বপূর্ণ বিনিয়োগ, এবং আইনি জটিলতা এড়াতে জমির দলিলের বৈধতা নিশ্চিত করা অত্যন্ত জরুরি। একটি জমির দলিল বৈধ কিনা তা নির্ধারণ করার জন্য বেশ কিছু পদক্ষেপ গ্রহণ করা যেতে পারে।

১. দলিলের মূল কপি পরীক্ষা করুন:

👉নিশ্চিত করুন যে দলিলটি সঠিকভাবে সাব-রেজিস্ট্রারের দ্বারা স্বাক্ষরিত এবং সিল করা আছে।
👉দলিলের মূল কপিতে থাকা ছবি এবং মালিকের বর্তমান ছবি মিলে যাচ্ছে কিনা তা পরীক্ষা করুন।
👉দলিলের সকল পাতায় সঠিকভাবে স্ট্যাম্প লাগানো আছে কিনা তা নিশ্চিত করুন।

২. দলিলের তথ্য যাচাই করুন:

👉দলিলে উল্লেখিত মালিকের নাম, ঠিকানা, জমির পরিমাণ, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর ইত্যাদি তথ্য সঠিক কিনা তা খতিয়ান, দাগ খতিয়ান, এবং সরকারি রেকর্ডের সাথে মিলিয়ে দেখুন।
👉দলিলে উল্লেখিত সাক্ষীদের নাম এবং ঠিকানা সঠিক কিনা তা যাচাই করুন।

৩. আইনি পরামর্শ নিন:

👉একজন অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া জমির দলিলের বৈধতা নিশ্চিত করার সবচেয়ে নিরাপদ উপায়।
👉আইনজীবী দলিলের সকল দিক বিশ্লেষণ করে আপনাকে দলিলটি বৈধ কিনা তা জানাতে পারবেন।

৪. অনলাইন মাধ্যম ব্যবহার করুন:
👉সরকারের ভূমি মন্ত্রণালয়ের ওয়েবসাইটে গিয়ে জমির দলিলের তথ্য অনলাইনে যাচাই করতে পারেন।
👉কিছু বেসরকারি প্রতিষ্ঠানও জমির দলিলের বৈধতা যাচাই করার সার্ভিস প্রদান করে।

৫. সতর্কতা অবলম্বন করুন:

👉দলিলের বৈধতা সম্পর্কে কোন সন্দেহ থাকলে দলিলটি ক্রয় করা থেকে বিরত থাকুন।
অসৎ ব্যক্তিদের প্রতারণার শিকার হতে সাবধান থাকুন।
👉জমি কেনার আগে জমির দলিলের বৈধতা নিশ্চিত করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। উপরে উল্লেখিত পদক্ষেপগুলি অনুসরণ করে আপনি একটি জমির দলিল বৈধ কিনা তা নির্ধারণ করতে পারবেন।

জমির দলিল বৈধ কিনা তা বোঝার জন্য কিছু প্রশ্ন ও উত্তর

১) দলিলে কি সকল প্রয়োজনীয় তথ্য আছে?

দলিলে জমির মালিকের নাম, ঠিকানা, জমির পরিমাণ, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর, মৌজা, উপজেলা, জেলা স্পষ্টভাবে উল্লেখ আছে কিনা?
,👉দলিলের সাক্ষীদের নাম, ঠিকানা স্পষ্টভাবে উল্লেখ আছে কিনা?
👉দলিলের স্বাক্ষর ও তারিখ স্পষ্টভাবে আছে কিনা?

২) দলিলের স্ট্যাম্প ও রেজিস্ট্রেশন

👉দলিলে সরকার নির্ধারিত স্ট্যাম্প ব্যবহার করা হয়েছে কিনা?
👉দলিলটি সঠিকভাবে রেজিস্ট্রি করা হয়েছে কিনা?
রেজিস্ট্রারের স্বাক্ষর ও তারিখ স্পষ্টভাবে আছে কিনা?

৩) দলিলের মালিকানার ধরণ।

👉দলিলের মাধ্যমে মালিকানা কিভাবে অর্জিত হয়েছে (উত্তরাধিকার, ক্রয়, বিনিময়, দান ইত্যাদি)?
👉মালিকানার ধরণ কি (মালিকানা, দখল, ভাগচাষ ইত্যাদি)?
👉মালিকানার কোনো শর্ত বা বাধা আছে কিনা?

৪) জমির অবস্থা

👉জমি কি বাস্তবে বিদ্যমান?
👉জমির মালিকানা বিতর্কমুক্ত কিনা?
👉জমির উপর কোনো ঋণ বা বন্ধক আছে কিনা?

৫) আইনি পরামর্শ
জমির দলিল বৈধ কিনা তা নিশ্চিত করার জন্য একজন অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত।

৬. দলিলের বয়স:
প্রশ্ন: কত বছরের পুরোনো দলিল বৈধ?
উত্তর: দলিলের বয়সের কোন নির্দিষ্ট সীমা নেই। তবে, 1976 সালের আগের দলিলগুলো "পুরাতন দলিল" হিসেবে বিবেচিত হয় এবং বৈধতা যাচাইয়ের জন্য অতিরিক্ত যাচাই-বাছাই প্রয়োজন হতে পারে।

৭. দলিলের ধরন:
প্রশ্ন: কত ধরণের জমির দলিল আছে?
উত্তর: বাংলাদেশে 4 ধরণের জমির দলিল আছে:
°দাগ নম্বর খতিয়ান
°মৌজা খতিয়ান
°সিএস খতিয়ান
°আরএস খতিয়ান

৮. দলিলের মালিকানা:

প্রশ্ন: দলিলে একাধিক মালিকের নাম থাকলে কী করবেন?
উত্তর: সকল মালিকের সম্মতি ছাড়া জমি বিক্রি করা যাবে না। মালিকানা পরিবর্তনের জন্য সকলের স্বাক্ষর এবং সম্মতি প্রয়োজন।

৯. দলিলের মিউটেশন:

প্রশ্ন: মিউটেশন কী?
উত্তর: মিউটেশন হলো জমির মালিকানা পরিবর্তনের নথিভুক্তি প্রক্রিয়া। নতুন মালিকের নাম খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত করার জন্য মিউটেশন করা আবশ্যক।

১০. দলিলের জালিয়াতি:
প্রশ্ন: জাল দলিলের বৈশিষ্ট্যগুলো কী কী?
উত্তর: জাল দলিলে ভুল বানান, অস্পষ্ট তথ্য, মিথ্যা স্বাক্ষর, এবং অসঙ্গতিপূর্ণ তথ্য থাকতে পারে।

১১. দলিল যাচাই:
প্রশ্ন: জমির দলিল যাচাই করার সর্বোত্তম উপায় কী?
উত্তর: সাব-রেজিস্ট্রার অফিস: আপনি যেখানে জমি অবস্থিত সেখানকার সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে গিয়ে দলিলের মূল কপি এবং খতিয়ানের সাথে মিলিয়ে দেখতে পারেন।

ভূমি অফিস: আপনি যেখানে জমি অবস্থিত সেখানকার ভূমি অফিসে গিয়ে দলিলের তথ্য অনলাইনে যাচাই করতে পারেন।
আইনজীবীর পরামর্শ: একজন অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া জমির দলিলের বৈধতা যাচাই করার সবচেয়ে নির্ভরযোগ্য উপায়।

১২. দলিল সংক্রান্ত আইনি জটিলতা:

প্রশ্ন: জমির দলিল সংক্রান্ত আইনি জটিলতা সমাধানের জন্য কী করবেন?
উত্তর: জমির দলিল সংক্রান্ত আইনি জটিলতা সমাধানের জন্য একজন অভিজ্ঞ আইনজীবীর সাথে পরামর্শ করা উচিত।

উল্লেখ্য: এই তথ্যগুলো শুধুমাত্র সাধারণ ধারণার জন্য। জমির দলিলের বৈধতা যাচাই করার।
#জমি #দলিল #পরামর্শ

শেয়ার করে নিজের টাইমলাইনে রেখে দিতে পারেন..

কোথায় কীভাবে পাবেন জমির এই গুরুত্বপূর্ণ ডকুমেন্টস?
➥১. পর্চা বা খতিয়ান।
➥২. দলিল।
➥৩. ম্যাপ বা নকশা।

এই ডকুমেন্টগুলো ছাড়া আপনি জমি বিক্রয় বা হস্তান্তর করতে পারবেন না। ব্যাংক লোন নিতেও নানান সমস্যা হয়।
তাই জমির খতিয়ান, দলিল সহ সকল কাগজপত্র সংগ্রহে রাখার জন্য সরকারি নানান দপ্তর রয়েছে, যারা ভূমি সংক্রান্ত কাগজপত্র সংগ্রহ করে রাখে। এখন আপনার কাজ হলো ঐ সকল দপ্তরগুলো কে নিশ্চিত করে তাদের কাছ থেকে কাগজপত্র গুলো সংগ্রহ করা।

কোথায়, কীভাবে এবং কত সময়ের মধ্যে আপনি জমির খতিয়ান, দলিল ও নকশা সংগ্রহ করতে পারবেন তা নিচে বিস্তারিত আলোচনা করা হলোঃ
➥প্রথমত,আপনার জমির খতিয়ান বা পর্চা কোথায় পাবেন.?
জমির পর্চা বা খতিয়ান মূলত চারটি অফিসে পাবেন-
১/ইউনিয়ন ভূমি অফিস।
২/উপজেলা ভূমি অফিস।
৩/জেলা ডিসি অফিস।
৪/সেটেলমেন্ট অফিস।

➤ইউনিয়ন ভূমি অফিস বা তহশিল অফিসঃ
ইউনিয়ন ভূমি অফিসে যদিও খতিয়ান বা পর্চার বালাম বহি থাকে কিন্তু আপনি এই অফিসে হতে খতিয়ানের কপি নিতে পারবেন না। ইউনিয়ন ভূমি অফিস হতে শুধু খসড়া খতিয়ান নিতে পারবেন যেটা আইনত কোন মূল্য নেই তারপরেও এই অফিসটি গুরুত্বপূর্ণ কারণ আপনার জমির খতিয়ান নাম্বার জানা না থাকলে এই অফিস থেকে জেনে নিতে পারবেন। এছাড়া জমির খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর এই অফিসে দিতে হয়।

➤উপজেলা ভূমি অফিসঃ
যদিও উপজেলা ভূমি অফিসের মূল কাজ নামজারী বা খারিজ বা মিউটেশন করা তবে খসড়া খতিয়ান তুলতে পারবেন। এই অফিস হতেও খতিয়ানের সার্টিফাইড পর্চা বা কোর্ট পর্চা তুলতে পারবেন না।

➤জেলা ডিসি অফিসঃ
এই অফিস হতে পর্চা বা খতিয়ানের সার্টিফাইড কপি সংরক্ষণ করতে পারবেন। এই অফিসের খতিয়ান এর গুরুত্ব সর্বাধিক। সব জায়গায় এই অফিসের খতিয়ান এর গুরুত্ব রয়েছে।

➤সেটেলমেন্ট অফিস
শুধুমাত্র নতুন রেকর্ড বা জরিপের পর্চা / খতিয়ান এই অফিস হতে সংগ্রহ করা যাবে।
পাশাপাশি নতুন রেকর্ড এর ম্যাপ ও সংগ্রহ করা যায়।

❖প্রশ্নঃ খতিয়ান তুলতে কত টাকা লাগবে.?
উত্তরঃ সি এস, এস এ, আর এস, এর জন্য কত টাকা দিতে হবে তা নির্ভর করে ঐ স্থানের সিন্ডিকেটের উপর। তবে সিটি জরিপের জন্য ১০০ টাকা খরচ হবে। বর্তমানে অনলাইনে আবেদনের মাধ্যমে ১০০ টাকার বিনিময়ে অনলাইন কপি ও সার্টিফাইড কপি পেতে পারেন।

➥দ্বিতীয়ত, আপনার জমির দলিল বা বায়া দলিল কোথায় পাবেন?
দলিলের সার্টিফাইড কপি বা অবিকল নকল মূলত দুটি অফিস হতে সংগ্রহ করা যায়-
১/উপজেলা সাব-রেজিস্ট্রি অফিস।
২/জেলা রেজিস্ট্রি বা সদর রেকর্ড রুম অফিস।

➤উপজেলা সাব-রেজিস্ট্রি অফিসঃ
যেখানে নতুন দলিল রেজিস্ট্রেশন করা হয় এই অফিস হতে নতুন দলিলের নকল ও মূল দলিল পাওয়া যায়। কিন্তু পুরাতন দলিল বা বায়া দলিল এই অফিসে পাওয়া যায় না।

➤জেলা রেজিস্ট্রি অফিস বা সদর রেকর্ড রুমঃ
এই অফিসে নতুন বা পুরাতন দলিলের সার্টিফাইড কপি বা নকল পাওয়া যায়।

❖ প্রশ্নঃ দলিল তুলতে কত টাকা খরচ হয়.?
উত্তরঃ সরকারি খরচ যদিও সামান্য কিন্তু নকলের খরচ নির্ভর করে ঐ স্থানের সিন্ডিকেটের উপর।

➥ আপনার জমির মৌজা ম্যাপ বা নকশা কোথায় পাবেন?
সাধারণত ম্যাপ বা নকশা দুইটি অফিসে পাবেন-
১/জেলা ডিসি অফিস
২/ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তর (DLRS), ঢাকা।

➤জেলা ডিসি অফিসঃ
এই অফিস হতে সিএস, এসএ, আরএস, বিএস যেকোনো মৌজা ম্যাপ সংগ্রহ করা যাবে।
সংগ্রহ করতে যা লাগবে আবেদন ফরম +২০ টাকার কোর্ট ফি এবং ৫০০ টাকা নগদ জমা বাবদ বা ডি.সি.আর বাবদ। অর্থাৎ ৫৩০ টাকায় মৌজা ম্যাপ তুলতে পারবেন।

➤ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তর, (তেজগাঁও সাতরাস্তার মোড়), ঢাকাঃ
সারা বাংলাদেশের যে কোনো মৌজা ম্যাপ সিএস, এসএ, আরএস, বিএস, জেলা ম্যাপ, বাংলাদেশ ম্যাপ উক্ত অফিস হতে তুলতে পারবেন।
এই অফিসের ম্যাপের গ্রহণযোগ্যতা ও অনেক বেশি। সারা বাংলাদেশের যে কোন ম্যাপ এই অফিসে পাওয়া যায়। ম্যাপ তুলতে খরচ আবেদন ফরম + কোর্ট ফি + ডি.সি.আর মোট= ৫৫০/= টাকা মাত্র। বর্তমানে অনলাইনে আবেদন করে ডাক সেবার মাধ্যমে ডাক মাশুল সহ ৬৩০ টাকায় ম্যাপ পাওয়া যায়।

❖প্রশ্নঃ ম্যপ তুলতে কতদিন সময় লাগে?
উত্তরঃ ম্যানুয়ালি আবেদন করার দিন হতে, ৫-৮ কার্য দিবসের ভিতরে ম্যাপ পাবেন।

শেয়ার করে নিজের টাইমলাইনে রেখে দিন ও অন্যকে দেখার সুযোগ করে দিন।

ধন্যবাদান্তেঃ
জকিগঞ্জ ল্যান্ড সার্ভে অফিস।
WhatsApp: 01886-643384