KEY CAPITAL

Пост #9

В этом посте разберем, что стоит за характеристиками, которые Стандарт комплексного развития территорий приписывает жилой застройке.

Первое – это уровень жилищной обеспеченности. Для всех моделей Стандарта параметр жилищной обеспеченности устанавливается для зоны пешеходной доступности: для малоэтажной целевой модели он составляет 35-50 кв. м./чел., для среднеэтажной – 30-35 кв. м./чел., для центральной – 25-30 кв. м/чел. Сейчас показатель обеспеченности используется либо для отнесения жилого дома к определенному классу жилья, либо для расчета общего уровня обеспеченности по городу или стране. Вот здесь возникает вопрос – каким образом предполагается обязывать девелоперов соблюдать эти показатели, через какие нормативно-правовые документы? И зачем – при ситуации, когда у потребителей финансовая возможность может иметься только на меньшие площади и меньшую обеспеченность?

Второе – это разнообразие предложения жилья. Его предполагается достичь за счет двух аспектов: более мелкой парцелляции земельных участков и использования разных типологий жилых домов, в том числе комбинированных домов. Разнообразие застройки важно для создания более интересной городской среды, с этим нельзя не согласиться. Но оно же создает определенные последствия для девелоперов. Разнообразие архитектурных и планировочных решений обычно зависит от строительной технологии каждого конкретного застройщика и того, есть ли у производящего строительную продукцию завода возможность перестроиться на производство элементов другого типа и, если да, то насколько быстро. Большая часть застройщиков стремится к унификации продукта, так как разработка разнообразных архитектурных решений может быть дорогостоящей. И это сказывается на итоговой покупной стоимости жилья для потребителя.

Более мелкая парцелляция земельных участков приведет к тому, что девелоперу придется строить не один большой жилой дом, а несколько менее больших, на меньших земельных участках и не обязательно соседних друг с другом. И тогда возможность экономии на масштабе будет ограничена. Большее количество жилых домов на отдельных участках также предполагает разработку маркетинговой концепции для каждого, с уникальным позиционирование и брендингом, что может, хоть и не так значительно, как увеличение расходов на строительство, но увеличить себестоимость проекта.

Утверждение о том, что микродевелопмент, который, согласно тексту Стандарта, стимулируется небольшим размером земельных участков и предполагает меньшие капитальные вложения, верно только с одной стороны. Такой микродевелопмент обычно предполагает и меньшую внутреннюю норму доходности. Если только это не дома элитного класса (сейчас большая часть малых девелоперских проектов относится к ним), которые из-за своей стоимости недоступны для большей части населения.

Разнообразие типов домов, которое повышает разнообразие квартирографии, должно также быть завязано на наличии спроса у целевой аудитории. Разнообразие просто ради разнообразия, к сожалению, не всегда будет экономически выгодным. Также схема регулирования функционального разнообразия через параметр «доля помещений, приспособленных для размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры, от общей площади зданий» не ясна, как мы уже писали в предыдущих постах на тему Стандарта.

И третье, о чем говорится в Стандарте, – доступность жилья. Например, один из целевых показателей среднеэтажной модели – больше или равно 60% двухкомнатных и трехкомнатных квартир входят в категорию доступного жилья. Доступным жилье считается по Стандарту, если среднее домохозяйство может приобрести при помощи ипотечного кредита на 19 лет с учетом маржи застройщика в объеме не менее 15%. При всех описанных нами ранее решениях, ведущих к увеличению себестоимости строительства и повышению стоимости квадратного метра, сомнительно, что параметры и рекомендации Стандарта действительно приведут к повышению доступности жилья. Меньшая стоимость достигается за счет унификации проектных решений, выстроенной строительной технологии, что не соответствует критерию разнообразия, как он понимается в Стандарте. То, что будет строиться по Стандарту, может стать намного лучше остальной застройки в городе, а значит, будет превышать в цене и не подходить под параметры стандартного экономичного жилья. Для обеспечения доступности жилья необходимы дополнительные меры и инструменты, которые применяются в зарубежных странах. Например, требование о доле доступного жилья в новых жилых девелоперских проектах, которое есть в Великобритании.

Готовим последний пост...

Пост #8 (осталось ещё два)

Стандарт комплексного развития территорий устанавливает требования не только для территорий и зданий, но и ДЛЯ КВАРТИР в жилых домах. Рассмотрим вызывающие вопросы моменты.

Общий вывод по характеристикам квартир, которые закладывает Стандарт: это квартиры, которые НЕ СМОГУТ продаваться дешево на рынке. Стремясь к повышению удобства квартир, разработчики немного забыли, что такое повышение закономерно сказывается на классе жилья и стоимости квадратного метра. Характеристики «базового уровня комфорта планировки квартир» видятся совсем не базовыми. Возможно, для девелоперов это и неплохой знак, но только с одной стороны. Для всех специализировавшихся на жилье стандарт-класса (или эконом-класса, как он назывался ранее) компаний может возникнуть проблема соответствия их квартир образу квартиры в Стандарте.

Основное свойство квартиры в документе – это гибкость и приспосабливаемость. Идея того, что при любых изменениях в образе жизни домохозяйства в квартире у него есть возможность соответственно изменить и свою квартиру (например, при рождении второго ребенка перепланировать детскую с разделением на две комнаты), звучит как достаточно разумная и экономная для самих домохозяйств (не нужно искать и покупать новую квартиру). Но с точки зрения затрат девелопера такая гибкость может привести к удорожанию каркаса, о чем мы писали в предыдущем посте.

Также для обеспечения гибкости планировок Стандартом предлагается устраивать гидроизолированную зону, в пределах которой будут располагаться все «мокрые» помещения (ванна, туалет, кухня, прачечная) независимо от планировки верхних и нижних этажей. Такое решение при проектировании и строительстве будет осуществимо только после завершения процесса актуализации нормативно-правовой базы по результатам разработки Стандарта, как отмечено в самом тексте документа. Но оно также приведет к удорожанию себестоимости, что в итоге скажется на конечной стоимости квартиры для потребителя.

К базовому уровню комфорта в квартирах приписано наличие в каждой квартире мест для хранения, балконов глубиной не менее 1,5 м и потолков высотой не менее 2,8 м. Наличие специальных предназначенных мест для хранения увеличивает площадь квартиры и итоговую стоимость для покупателя. Также здесь возникает небольшое противоречие между наличием общедомовых мест для хранения, которые предусмотрены Стандартом и которые позволяют снизить затраты покупателя на квартиру и использовать место для хранения вне покупаемой площади, и наличием кладовой или гардеробной в квартире. Отдельно предлагается размещение в квартире помещения прачечной, которое предназначено для стирки белья, сушки и глажки, которое также увеличивает площадь квартиры и повышает ее стоимость.

Балконы, особенно глубиной не менее 1,5 метров, обычно размещаются в квартирах комфорт-класса с более высокой стоимостью, чем у доступного для большей доли населения страны жилья. Стандартом устанавливается и минимальная высота потолка – 2,8 м, которая для подсобных помещений может быть понижена до 2,4 м. Высота потолка на рынке жилой недвижимости также напрямую связана с ее классом и стоимостью: чем выше потолок, тем, как правило, выше класс и дороже квартира. Также на высоту потолков должны влиять и климатические условия, в которых строится жилье, т.к. в итоге она влияет на температуру внутри помещения: выше потолки – больше площадь, подверженная солнечному прогреву. Именно поэтому высокие потолки необходимо проектировать в квартирах в северных районах страны (СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»). Как установление такой минимальной высоты потолка повлияет на южные районы – открытый вопрос.

В документе прописаны площади функциональных помещений квартиры, которые предлагаются для разных вариантов планировок квартир, но не регулируется ширина комнат, которая играет немаловажную роль в общем уровне комфорта планировки квартиры.

Продолжение следует...

Пост #7

В этом посте рассмотрим, какие характеристики и параметры Стандарт комплексного развития территорий рекомендует ДЛЯ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ, и что эти требования значат для девелоперов.

Один из основных принципов, заложенных в решения Стандарта, – это человеческий масштаб и плотность застройки. Показатели целевых моделей городской среды должны будут формировать застройку не выше 9 этажей, с возможностью исключений в виде зданий-акцентов. Ограничение этажности предполагается компенсировать большей площадью «подошвы» зданий, плотность в таком случае будет равномерно распределена по территории в виде квартальной застройки, без сконцентрированной в одной точке плотности – «башен в поле».

Такой тип застройки, как показывают зарубежные исследования, комфортнее для жителей, но может привести к увеличению затрат девелопера и себестоимости квадратного метра. Если сравнить затраты в случае строительства высотки и распределения той же площади в виде среднеэтажной застройки, то во втором случае их будет больше на фундамент, на каркас, на протягивание инженерной инфраструктуры, на лифты и на фасады. В случае крупного проекта комплексной застройки эти затраты могут быть оптимизированы.

Другой принцип Стандарта – гибкость, которая заключается в том числе в обеспечении гибкости планировочных решений. Гибкость описывается в том числе как возможность изменения функции первого этажа с коммерческой на жилую и наоборот. Возможность гибких планировок обеспечивается конструкцией каркаса: чтобы создать такую возможность необходимы большие шаги колонн, что ведет к необходимости усиления плит перекрытий, а в итоге – к удорожанию каркаса. По описанию Стандарта гибкость конструкции, заложенная на этапе проектирования и строительства, снижает затраты, которые могут возникнуть в будущем при полном или частичном редевелопменте здания. Для таких решений нужен большой уровень осознанности от девелоперов: ведь затраты в текущем моменте увеличиваются у девелопера, а сокращение затрат на возможный редевелопмент придется на собственников площадей, администрацию города или на другого инвестора.

Также в Стандарте прописано, что на качество жизни в многоквартирных домах влияют:
- число квартир в доме или на этаже;
- качество организации мест общего пользования;
- наличие пространств коллективного использования;
- наличие мест для хранения в местах общего пользования.

Рекомендации касаются количества квартир на лестнично-лифтовой узел: на один лестнично-лифтовой узел не должно приходиться более 8 квартир. Такой параметр соответствует домам комфорт-класса, а также предполагает большее количество лифтовых узлов, что увеличивает себестоимость.

Размещение коллективных пространств и мест для хранения увеличивает непродаваемую площадь здания и расходы на дальнейшее обслуживание помещений общего пользования, что в итоге ляжет на покупателей. Коллективные пространства, несомненно, повышают комфортность проживания в доме, но по опыту зарубежных проектов размещаются обычно в жилье элитного, бизнес- и комфорт-классов, цена которых не подходит под критерии доступности.

В качестве открытых коллективных пространств Стандарт также предлагает открытые террасы и эксплуатируемые крыши. На создание таких пространств необходимо выделение дополнительных средств в бюджете проекта, особенно, если предполагается их озеленение, для которого необходимо обеспечение соответствующих конструкций перекрытий и организацию дренажной системы, а в дальнейшем – больше затрат на их содержание.

Продолжение следует...