CRE School

ขายบ้านแถมรถแถมเฟอร์ฯ ฟรี!
แจกหนักจัดเต็ม แต่ระวังโดนจับจด VAT ไม่รู้ตัว! 🏘️🏠
🚗🚔พี่ครับโครงการใหม่เราขายบ้านราคา 10 ล้านจัดโปรแถมรถ EV แถมแอร์ แถมเฟอร์นิเจอร์ครบชุดไปเลย! ยังไงบริษัทเราขายอสังหาฯ ก็เสียแค่ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% อยู่แล้ว ไม่ต้องยุ่งกับระบบ VAT ให้ปวดหัวใช่ไหมครับอาจารย์
🚍ผมเปิดตัวโครงการใหม่บ้านเดี่ยวหลังละ 15 ล้านบาท จำนวน 20 หลัง เพื่อกระตุ้นให้ปิดโครงการได้ไว ก่อนลูกค้าจะรู้ว่าพลาด เอ๊ย..ลูกค้าจะได้รีบตัดสินใจ ผมจัดโปรโมชั่นสุดช็อก จองวันนี้รับฟรีรถยนต์ไฟฟ้า 1 คัน พร้อมแอร์และเฟอร์นิเจอร์ครบชุด (มูลค่าของแถมรวมเกือบ 1.5 ล้านบาทต่อหลัง) เป็นไงป๋าไหมครับ 🏠
โปรโมชั่นนี้ ทำเอายอดจองถล่มทลายครับ ขายเกลี้ยง 20 หลังภายในเดือนเดียว ทำให้ผมเตรียมเปิดโครงการใหม่ แต่เราต้องเคลียร์บัญชีให้เห็นชัดว่า กำไรมาน้อยแค่ไหน เลยสั่งฝ่ายบัญชีให้บันทึกต้นทุนค่ารถและเฟอร์นิเจอร์เป็นค่าใช้จ่ายส่งเสริมการขายไปตามปกติ
ความใจป๋าที่พาความเสี่ยงมาเยือน 🚘
🏡ใครบอกว่าขายบ้านแล้วรอด VAT เสมอไป
🚖เข้าใจเลยครับป๋า เอ๊ย..เฮียในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์แข่งขันกันดุเดือด ลำพังแค่ทำเลดีหรือบ้านสวยอาจจะไม่พอในการกระตุ้นให้ลูกค้าตัดสินใจโครงการต่างๆ จึงต้องงัดกลยุทธ์ "โปรโมชั่นสายเปย์" มาดึงดูดใจลูกค้า ซื้อบ้านวันนี้แถมฟรีแอร์ทั้งหลัง แถมผ้าม่าน แถมเฟอร์นิเจอร์บิวต์อิน หรือโปรแรงสุดๆ อย่าง "ซื้อบ้านแถมรถยนต์" มีให้เห็นกันเต็มป้ายโฆษณา
🚙Developer ส่วนใหญ่มักมีความเชื่อฝังหัวว่า ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) เราเสียแค่ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) 3.3% ที่กรมที่ดินก็จบแล้ว ไม่ต้องไปจด VAT ให้ยุ่งยากหรอก
แต่รู้หรือไม่ว่าในสายตาคุณสรรพ์'ตัวบ้าน'น่ะรอด VAT จริง แต่ 'ของแถม' อย่างแอร์ ผ้าม่าน เฟอร์นิเจอร์ หรือรถยนต์ มันคือ 'สินค้าในระบบ VAT' และถ้าคุณแถมของพวกนี้รวมกันเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปีเมื่อไหร่บริษัทขายบ้านของคุณจะต้องถูกบังคับให้ 'จดทะเบียน VAT' ทันที ว่าแต่ว่าเสี่ยจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มหรือยัง
🏢เสี่ยธนาทำหน้างง แต่ตอบว่า ยังสิอาจารย์ บริษัทผมทำจัดสรรขายบ้านนะไม่ได้ขายของชำ จะไปจด VAT ทำไม ผมเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ไปหมดแล้วตอนโอนที่ดิน อาจารย์จะพาผมไปผิดทางหรือเปล่าครับขายบ้านจัดสรรต้องเสียทั้งภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีธุรกิจเฉพาะ ถึงผมจะป๋าแต่ผมก็ไม่พร้อมเพย์นะ
🏬บ้านรอด VAT
แต่ของแถมไม่รอด 💸💰
📝แทนการโต้เถียง เลยต้องกางข้อหารือกรมสรรพากรให้เสี่ยดูด่วน เพราะนี่คือหลุมพรางขนาดใหญ่ที่ทำ Developer หน้าใหม่ตายเรียบ! แม้การขายบ้านจัดสรรจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแต่เฟอร์นิเจอร์, รถยนต์ล้วนเป็นสินค้าที่อยู่ในระบบภาษีมูลค่าเพิ่ม หากมองที่ธุรกิจหลักคือการขายบ้านจัดสรรที่ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มส่วนของแถมเป็นกิจกรรเพื่อส่งเสริมการขายจูงใจให้ลุกค้าตัดสินใจซื้อแม้จะเป็นสินค้าที่อยู่ในระบบภาษีมูลค่าเพิ่มแต่ก็ไม่ใช่การประกอบธุรกิจหลักของกิจการจึงไม่ควรต้องแยกชิ้นให้นำไปเสียภาษีมูลค่าเพิ่มแต่อย่างไรมันก็น่าจะจบไม่มีปัญหาต้องมาคุยให้เหนื่อย
📗คนที่เค้าโดนมาแล้ว เค้าให้การตรงกันว่าคุณสรรพ์เคยเรียกไปพบ และให้คำอธิบายว่าการขายบ้านและที่ดินถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตามมาตรา 91/2(6) อันนี้ถูกต้องคุณสรรพ์ไม่เถียง แต่ของแถมจากกิจกรรมส่งเสริมการขายไม่ว่า จะเป็นเครื่องปรับอากาศ, ผ้าม่าน, เฟอร์นิเจอร์, รถยนต์ กฎหมายมองว่าของพวกนี้เป็นสังหาริมทรัพย์ การที่บริษัทเอาของพวกนี้มาแถมให้ลูกค้าถือเป็นการขายสินค้าตามมาตรา 77/1(8) แห่งประมวลรัษฎากร! ร่ายยาวมาถึงตรงนี้คุณสรรพ์ปิดจบตัดตอนว่าบริษัทจะต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) โดยใช้ "มูลค่าต้นทุนที่ซื้อมา" เป็นฐานในการคำนวณภาษี
📒ปัญหาของเสี่ยธนาคือ แถมรถและเฟอร์นิเจอร์มูลค่า 1.5 ล้านบาทไป 20 หลัง รวมมูลค่าของแถมทั้งหมดคือ 30 ล้านบาท กฎหมายบอกว่าการ "ขายสินค้า" (รวมถึงของแถม) ที่อยู่ในระบบ VAT เกิน 1,800,000 บาทต่อปีมีหน้าที่ต้อง "จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ภายใน 30 วัน" นับแต่วันที่ยอดเกิน หากเผลอไผลไม่ไปจด VAT ปะเหมาะเคราะห์ร้าย พระศุกร์เข้าพระเสาร์แทรก คุณสรรพ์อาจจะตามมาประเมินภาษีขายย้อนหลังพร้อมเบี้ยปรับ 2 เท่า และเงินเพิ่มอีก 1.5% ต่อเดือนจากมูลค่าของแถม 30 ล้านบาทนั้นเท่าไหร่ไม่รู้ ไม่อยากคิดเพราะสยอง
📌ทางรอดขั้นเทพ
แก้วิกฤต "VAT งอก" ☘️
😓😰เสี่ยธนาฟังจบถึงกับปาดเหงื่อ โหอาจารย์ผมแถมของให้ลูกค้าใจป๋าขนาดนี้ ยังจะมาเก็บ VAT ผมอีกเหรอแล้วแบบนี้ผมต้องทำยังไงครับ จะยกเลิกของแถมลูกค้าก็ด่าตายเลย ใจเย็นครับเสี่ยทุกคำถามมีคำตอบทุกปัญหามีทางออก อยู่แค่ว่าจะเจ็บมากหรือน้อย 555
1️⃣ทางเลือกที่ 1 เดินหน้าสู้ VAT ในเมื่อยอดของแถมมันเกิน 1.8 ล้านไปแล้ว และโครงการอื่นก็ต้องเกิน อย่าเก็บความเสียวไว้กับตัว ไปจดVAT ให้รู้แล้วรู้รอดไป ข้อดีคือเมื่อบริษัทเข้าสู่ระบบ VAT แล้ว บริษัทสามารถนำภาษีซื้อจากการไปซื้อรถ ซื้อแอร์ ซื้อเฟอร์นิเจอร์ มาขอคืนหรือหักกลบกับภาษีขาย (ที่คิดจากต้นทุนตอนแถม)ได้ ซึ่งในทางปฏิบัติภาษีซื้อกับภาษีขายมันมักจะหักลบกันจนเหลือยอดที่ต้องจ่ายเพิ่มน้อยมากหรือบางทีก็เจ๊ากันไปเลยครับ แต่ก็ต้องแลกกับภาระที่ต้องทำรายงานภาษีซื้อ-ขายทุกเดือน คิดได้วันนี้ จดตอนนี้ ก็ต้องใช้สิทธิรอบหน้านะ รอบนี้คงแก้ไขไม่ได้
2️⃣ทางเลือกที่ 2 เปลี่ยนของแถม เป็น "ส่วนลดเงินสด" (ลดหน้าบิล) สำหรับโครงการใหม่ๆ ถ้าไม่อยากยุ่งกับระบบ VAT เลย แนะนำให้ทำโปรโมชั่น "ส่วนลดเงินสด" หรือ "Cash Back" หักจากราคาบ้านไปเลยครับ เพราะส่วนลดเงินสดไม่ถือเป็นการขายสินค้า บริษัทก็ไม่ต้องมากังวลเรื่องเกณฑ์ 1.8 ล้านบาทครับ
🧩การทำการตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยของแถมชิ้นใหญ่ เป็นดาบสองคมครับ ด้านหนึ่งดึงดูดยอดขายได้ดีแต่อีกด้านหนึ่งมันคือ การกระชากบริษัทเข้าสู่ระบบภาษีมูลค่าเพิ่มโดยที่เจ้าของมักไม่รู้ตัว ก่อนจะอนุมัติแคมเปญการตลาดอะไรแรงๆ ลองเรียกฝ่ายบัญชีและที่ปรึกษาภาษีมานั่งดูกติกาด้วยกันสักนิดจะได้ปลอดภัยห่างไกลการประเมิน
📌ข้อหารือกรมสรรพากร กค 0702/2895 (ลงวันที่ 20 เมษายน 2552) การขายบ้านพร้อมของแถม (แอร์ ผ้าม่าน เฟอร์นิเจอร์ หรือรถยนต์) การขายบ้านถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะส่วนการแถมสินค้าถือเป็นการขายสินค้าตามมาตรา 77/1(8) ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มโดยใช้มูลค่าต้นทุนที่ซื้อมา และหากมูลค่าของแถมเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี บริษัทต้องยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มภายใน 30 วัน
#ขายบ้านแถมรถ #อสังหาริมทรัพย์ #ภาษีมูลค่าเพิ่ม #ภาษีธุรกิจเฉพาะ #โปรโมชั่น #วางแผนภาษี #มือปราบภาษี ้านแถมรถ

สร้างตึกขาย รายได้ทะลุ 1.8 ล้าน
ต้องจด VAT ไหม
ต้องจ่ายแต่ห้ามขอคืน
กฎเหล็กอสังหาฯ ที่มือใหม่ต้องรู้💲🏢🏘️
💱💹พี่ครับโปรเจกต์นี้ ผมขายได้เป็นสิบล้านเกิน 1.8 ล้านแน่ๆ ผมต้องรีบไปจด VAT ภายใน 30 วันใช่ไหมครับจะได้ขอคืนภาษีซื้อค่าก่อสร้างด้วย เสียงตื่นเต้นของ Developer หน้าใหม่ ที่กำลังจะวิ่งเข้ากองไฟโดยไม่รู้ตัว
🏫ความเชื่อที่ว่ารายได้เกิน 1.8 ล้าน = ต้องจด VAT' เป็นความจริงแต่ไม่ใช่สำหรับทุกคนครับโดยเฉพาะธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ ที่มีกฎกติกาพิเศษแยกออกมา ถ้าคุณเผลอไปจด VAT แล้วยื่นขอคืนภาษีซื้อค่าปูน ค่าเหล็กแทนที่จะได้เงินคืน คุณอาจได้เบี้ยปรับก้อนโตกลับบ้านแทน
🏪คิดถึงเรื่องนี้ อดนึกถึงเรื่องของเสี่ยแมนแฟนพันธุ์แท้ของมือปราบภาษี ที่เกือบพลาดท่าเพราะความรู้ไม่หมด เพราะจำที่สอนได้แบบครึ่งกลางหลับตื่นตอนเรียน และคิดถึงวิธีจัดการกับภาษีซื้อกองโตในมือว่าถ้าขอคืนไม่ได้แล้วจะเอาไปทำอะไรให้คุ้มค่าที่สุด มีคำกล่าวว่าความรู้ครึ่งๆ กลางๆ น่ากลัวกว่าความไม่รู้โดยเฉพาะในโลกของภาษีที่มีข้อยกเว้นซ้อนข้อยกเว้นเต็มไปหมด
🏠เสี่ยแมนเพิ่งได้ที่ดินแปลงงาม เลยวางแผนจะสร้างอาคารพาณิชย์ขาย 8 ยูนิต มูลค่าโครงการรวมๆ ก็หลายสิบล้านบาทด้วยความที่เป็นคนติดตามข่าวสารภาษีตลอด แกจำแม่นเลยว่าถ้ามีรายได้เกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี ต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ภายใน 30 วัน เสี่ยแมนดีดลูกคิดในใจ ค่าก่อสร้าง ค่าวัสดุ ค่าผู้รับเหมา เราจ่าย VAT 7% ไปเยอะมาก -> จดแล้วจะได้ขอคืนภาษีซื้อ (Input Tax) ได้ด้วย คุ้มสองต่อ ระหว่างเตรียมเอกสารจะไปจด VAT บังเอิญได้มาเจอกันที่ตาดฝานระหว่างจะโดดซิปไลน์ แกเลยขอโรยตัวคู่กันมา พร้อมกับบอกเล่าเรื่องราวที่กำลังจะเกิดขึ้น รู้ตัวดีว่าคงไม่มีทางหนีหรือนิ่งเฉย ไม่ตอบจนกว่าจะจบเส้นทางเลยบอกไปว่า
💰🪙รหัสลับอสังหาริมทรัพย์
Non-VAT (เขตปลอดภาษีมูลค่าเพิ่ม)🏢
💎ช้าก่อนครับ เสี่ยแมนกฎ 1.8 ล้านบาทใช้กับธุรกิจขายสินค้าหรือบริการทั่วไป เช่น ขายของออนไลน์, รับเหมาก่อสร้าง แต่สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะ ขายบ้าน, ขายตึก, ขายที่ดินได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม (Non-VAT) กี่ร้อยล้านก็ไม่ต้องจด VAT
📌ไม่ว่าเสี่ยแมนจะขายตึกได้เงินมา 10 ล้านหรือ 100 ล้านตราบใดที่รายได้มาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องจด VAT เพราะไม่อยู่ในบังคับของภาษีมูลค่าเพิ่ม รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax - SBT) 3.3% ที่กรมที่ดินตอนโอนกรรมสิทธิ์แทนครับ
🔖กล้าจ่ายแต่ห้ามขอคืน (Input Tax is Cost) นี่คือจุดที่เจ็บปวดที่สุดของ Developer ก็ว่าได้ ในเมื่อธุรกิจขายบ้านเป็น Non-VAT กฎหมายเลยบอกว่าภาษีซื้อ (VAT 7%) ที่คุณจ่ายไปตอนซื้อปูน ซื้อเหล็ก จ้างผู้รับเหมาห้ามนำมาขอคืนภาษีเด็ดขาด ถ้าเสี่ยแมนเผลอไปขอคืน นอกจากจะไม่ได้คืนแล้ว ยังจะโดนเบี้ยปรับฐานยื่นขอคืนโดยไม่มีสิทธิอีกด้วย ..งานงอกของจริง
📍อ้าว..แล้วภาษีซื้อตั้งเยอะแยะ ที่จ่ายไปให้ทิ้งลงน้ำเหรอ เสี่ยแมนแสดงเทคนิคขั้นเทพปล่อยมือหมุนกลับมามองหน้าพร้อมกับถาม ไม่ใช่อย่างนั้นครับ แม้จะขอคืนเป็นเงินสดไม่ได้ แต่เราสามารถเปลี่ยนมันให้เป็นประโยชน์ได้โดยนำภาษีซื้อทั้งหมดที่จ่ายไป มารวมเป็นต้นทุนของโครงการ (Project Cost) ค่าปูน 100 บาท + VAT 7 บาท ลงบัญชีเป็นต้นทุน 107 บาท ค่าจ้าง 1,000 บาท + VAT 70 บาท ลงบัญชีเป็นต้นทุน 1,070 บาท
📌เมื่อต้นทุนโครงการสูงขึ้น -> กำไรทางบัญชีลดลง -> เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล (Corporate Tax) ตอนปลายปีน้อยลง แม้จะไม่ได้รับเงินสดคืนทันทีเหมือน VAT Refund แต่ก็ช่วยประหยัดภาษีจากกำไรสุทธิได้ 20% ของยอด VAT นั้นครับ
📍รู้อะไรไม่สู้ รู้จักธุรกิจตัวเอง เคสของเสี่ยแมนสอนให้รู้ว่า สูตรสำเร็จทางภาษี ไม่มีอยู่จริง กฎ 1.8 ล้านบาท ใช้ไม่ได้กับทุกคน และการขอคืนภาษีก็ไม่ใช่สิทธิของทุกธุรกิจ การทำอสังหาริมทรัพย์มีกติกาเฉพาะตัวที่ต้องระวัง อย่าเสี่ยงเดินเกมภาษีด้วยความจำเขามาหรืออ่านผ่านๆ ยอมเจียดงบประมาณจ้างที่ปรึกษาบัญชีและภาษีมืออาชีพมาช่วยวางโครงสร้างธุรกิจเถอะ ถูกกว่าการที่คุณไปยื่นขอคืนภาษีผิดแล้วโดนเรียกเบี้ยปรับย้อนหลังแน่นอน
#ขายอสังหาริมทรัพย์ #จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม #ภาษีธุรกิจเฉพาะ #ภาษีซื้อขอคืนไม่ได้ #ต้นทุนก่อสร้าง #วางแผนภาษี ินไม่ต้องจด

🏘 การอยากได้ที่ดินยากจะอธิบายว่า ทำไมจึงบ้าขนาดนี้
📍 ตอนที่ซื้อที่ดินแปลงนี้ ติดชายทะเล เมื่อปี 2542 เศรษฐกิจยังวิบัติอยู่ ตอนนั้นในใจร่ำร้องว่า เป็นโอกาสทองของคนอยากซื้อที่ดิน ที่ไม่มีเงินมาก ราคาที่ดินถูก ไม่มีการเปลี่ยนมือ ถ้าเราขอคนขาย ที่ร้อนเงิน อยากได้เงิน ว่าเราขอผ่อนจ่ายสองปี ผ่อนครบ ค่อยโอนที่ดินให้เราก็ได้
🔎 ด่านแรกคนขายโอเค ด่านที่สอง เงินไม่พอจะผ่อน แต่ถ้ามีคนหุ้นซื้อด้วย ครึ่งๆ ผ่อนได้สบาย ตอนนั้นสอนหนังสืออยู่ เจอลูกศิษย์ที่มีเงิน ก็บอกไปทั่ว ว่ามีที่ดินชายทะเลที่ใกล้อำเภอหลังสวน ชุมพร เลยประจวบคีรีขันธ์ไป ที่ดินชายทะเลที่นี่ เป็นที่ดินโฉนด ชายหาดส่วนตัว อนาคตไกลแน่ ซื้อวันนี้ราคาไร่ละไม่ถึงล้าน อีก 20 ปีให้หลัง ราคาขึ้นไปไกล 5 ล้านบาทมี
📍 โมเดลราคาที่ดินชายทะเลขึ้น มาจากการศึกษาข้อมูลชายทะเลแถบหัวหินไปสู่ปราณบุรี ว่ามีประวัติการขึ้นอย่างไร ตอนนั้นปี 42 ที่ดินชายทะเลเขาหัวกะโหลก ไร่ละ 3-5 ล้าน ยังไงความเจริญจะต้องไปถึงชุมพรได้ เพราะชุมพรมีสนามบิน เราแค่ไปไกลหน่อย อดทนรอเวลา 20 ปี แล้วที่ดินชายทะเลจะมอบโชคให้
🔎 ไม่มีอะไรยืนยันว่า ตัวเองจะคิดถูก ว่าซื้อที่ดินแปลงนี้แล้วจะโชคดีเหมือนถูกหวย คิดแต่ว่า ต้องซื้อให้ได้ ถ้าซื้อได้ บั้นปลายชีวิตจะจบลงอย่างสวยงามได้ ขายที่ดินแล้วเหลือเงิน มีกินมีใช้ไปจนถึงตอนจบ
📍 ถ้าเราหาคนมีเงินเข้าหุ้น เล็งคนที่ขับรถเบ็นซ์คันละ 2-3 ล้าน (2542) เงินแค่ไม่กี่แสนต่อไร่ น่าจะเป็นเศษเงิน หลักบัญญัติไตรยางศ์ ที่เอาราคาที่ดินไปเทียบกับรถเบ็นซ์ ไปเทียบกับทรัพย์สินที่เขามี น่าจะจบการชวนเข้าหุ้นได้ ที่เหลือจะเหลือเรื่องเดียว คือ เขาต้องเชื่อว่า เราเป็นคนดี ไม่โกง ซื่อสัตย์
🔎 การพูดอธิบาย เรื่องราคาที่ดินชายทะเลจะขึ้นถึงดาวอังคาร เป็นเรื่องที่คนมีเงินเข้าใจได้ บวกกับเราเป็นครูบาอาจารย์ ที่เกื้อกูลเขาได้ เรามีปัญญา เขามีเงิน เราเอาที่ดิน เอาโอกาสไปให้เขา สุดท้ายเขาตกลงใจหุ้น
🔎 จำได้ว่า ตอนนั้นต้องคัดเลือกจาก 3 คน ว่า จะเอาใครดี? เพราะทั้ง 3 คนเอาทุกคน
📍 กรณีศึกษาการอยากได้ที่ดิน แล้วกินไม่ได้ นอนไม่หลับ ต้องหาวิธีซื้อให้ได้ เกิดขึ้นกับทุกคนที่หลงใหลที่ดิน ยากจะอธิบายว่า ทำไมจึงบ้าขนาดนี้ เงินจึงไม่ใช่คำตอบ 100% ว่า ต้องมีอย่างพอเพียง จึงจะซื้อที่ดินได้ ปัญญาและความรักต่างหากที่สำคัญ
#ความรู้ทำโครงการอสังหาริมทรัพย์