Circle

Офисный рынок Дубая: почему геополитика не сломала тренд

Коммерческий офисный сегмент оказался защитным активом: в Q1 2026 офисный рынок повёл себя принципиально иначе, чем жилой. Жилые транзакции в марте просели на 38% (Goldman Sachs). Офисный же рынок - устоял: аренда +14% г/г, заполняемость 95%, сделки купли-продажи +75%.

Что говорят ведущие агентства:

CBRE (UAE Real Estate Market Review, апрель 2026):

Средняя ставка аренды офисов в Дубае выросла на +14% год к году, prime-сегмент на +16%. Заполняемость удерживается на уровне 95%. Дефицит площадей Grade A в ключевых деловых районах сохраняется. Вывод агентства: «Структурный дефицит предложения, устойчивые институциональные механизмы и роль ОАЭ как точки притяжения международного капитала укрепляют позиции рынка».

Savills (Dubai Office Market, апрель 2026):

Средняя ставка аренды: AED 238/кв.фут, на +14% выше, чем в Q1 2025. Квартальный прирост впервые с 2021 года не зафиксирован, но годовой рост остаётся двузначным. 97% всех офисных сделок: помещения до 3 000 кв.фут. Рынок формируют новые компании, открывающие офисы в Дубае.

JLL (UAE Office Market Dynamics, Q1 2026):

Продление договоров аренды выросло на +11,2% год к году: существующие арендаторы сохраняют уверенность в рынке. Дефицит предложения в prime-сегменте продолжает поддерживать арендный рост.

Land Sterling (Dubai Property Watch, апрель 2026):

Офисный сектор зафиксировал +75% рост числа сделок купли-продажи год к году при одновременном росте капитальной стоимости активов. Бизнес переходит от аренды к покупке, стремясь зафиксировать долгосрочную позицию в условиях дефицита.

Почему офисы держатся, когда жильё проседает?

Структурная причина все та же, о которой мы в CIRCLE говорим много лет: дефицит качественного предложения, который формировался годами, не исчезает за один квартал. Арендаторы не съезжают, они продлевают контракты, а нвесторы не выходят - они входят, "фиксируя позиции" на несколько лет вперед