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Reforma em áreas comuns: e quando alguém não concorda?

Quando chega a hora da reforma em áreas comuns do todo mundo quer opinar! Nestas situações, o síndico precisa ter muito jogo de cintura.

Quando chega a hora de tocar uma reforma em áreas comuns do condomínio, é sempre a mesma história: todo mundo querendo opinar e fazer de um jeito diferente, numa data diferente. E tem até aqueles que acham que nunca é hora. Nestas situações, o síndico precisa convencer a maioria, aprovar em assembleia e ter muito jogo de cintura.

Dicas para síndicos sobre reformas de áreas comuns
A convenção dos condomínios já deve prever certas regras sobre a preservação da estética do condomínio e dar uma luz sobre o que pode, o que não pode e como aprovar mudanças nas áreas comuns do condomínio. Porém, na prática, nem tudo está previsto no papel e há sempre margem para controvérsias.

Seja uma simples pintura de parede, um conserto na área da piscina para evitar vazamentos, a troca de uma esquadria antiga, uma alteração nas grades das sacadas para aumentar a segurança ou a reforma no balcão da recepção, tudo gera polêmica.

Ao perceber a necessidade de reforma em áreas comuns, o síndico deve lembrar que o Código Civil, em seu artigo 1336, estabelece que “são deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Por isso, os moradores têm o dever de questionar se determinada obra é mesmo necessária.

Algumas definições importantes
Antes de explicarmos como proceder para aprovar as reformas, vamos definir corretamente o que pode ser considerado como fachada e como áreas comuns em condomínios.

Fachada é toda a área externa do prédio, ou seja, os itens que compõem o aspecto visual do condomínio, como por exemplo, as sacadas, jardins, paredes externas com ou sem janelas, esquadrias, portas e portões de entrada e saída.

Já as áreas comuns são aqueles espaços do condomínio que são usados por todos os moradores sem restrições e também os que exigem chaves para serem abertos. Ou seja, o salão de festas, hall de entrada, garagens, portarias, recepção, corredores, escadas, academia, salão de jogos e bicicletário.

Fachada valoriza o imóvel
Você sabia que um dos pontos que mais garantem a valorização dos imóveis em condomínios é a estética do prédio? Ou seja, se a fachada estiver bonita e bem preservada, aumenta o preço a ser pedido em caso de venda ou aluguel de algum apartamento e faz toda a diferença no momento de decisão de compra. Use isto como argumento para convencer aqueles que não querem as obras.

Quando a obra visa a manutenção ou a correção de algum elemento que está pondo em risco a segurança, o bem-estar dos moradores ou a valorização do imóvel, como dissemos, esta precisa ser demonstrada e aprovada pela maioria em assembleia – e depois legitimada na convenção.

Se você é síndico, evite fazer mesmo as pequenas alterações somente com a aprovação da maioria em assembleia. É que esta prática não isenta totalmente o condomínio, se houver uma ação judicial da parte de quem se sentir prejudicado.

Aprove a reforma em áreas comuns em assembleia específ**a
Para que a reforma em áreas comuns do condomínio cause o menor transtorno possível, coordene o planejamento com muita atenção aos detalhes.

A assembleia – especialmente convocada para tal – deve aprovar os orçamentos de empresas ou profissionais autônomos especializados e comprovadamente capacitados. Tente apresentar sempre três orçamentos e garanta o quórum estipulado pela convenção.

Analise, também, o Código Civil, que classif**a as obras em condomínio entre:

- voluptuárias ou não fundamentais: exigem votos favoráveis de pelo menos 66 % dos condôminos;
- úteis ou fundamentais: exigem votos favoráveis de pelo menos 51% dos condôminos.
E, por fim, independentemente da complexidade da obra, prefira empresas cuja idoneidade seja referenciada, tanto por trabalhos já realizados para outros clientes quanto pela certif**ação dos órgãos pertinentes ao setor em questão.

Fonte: Fibersals

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O mês de dezembro será marcado por um dos eventos mundiais mais aguardados: a Copa do Mundo. Bandeiras brasileiras tomarão janelas e sacadas, o som das cornetas e as chamadas “vuvuzelas” irão ecoar por todos os lados e as pessoas se reunirão para assistir às partidas, vibrar e comemorar, em caso de vitória da Seleção. Mas quando se vive em ambiente coletivo, com muitos vizinhos porta a porta, como nos condomínios, é preciso agir com parcimônia para evitar conflitos.

BANDEIRAS
A pergunta é: a instalação desse tipo de apetrecho é permitida? Então, o ato pode ser entendido como uma alteração de fachada, já que a legislação visa justamente evitar interferência no padrão do conjunto arquitetônico. “Se a colocação de bandeira descumprir as normas que constam na Convenção do condomínio, o síndico poderá enviar advertência definindo prazo para retirada, o que, se não for cumprido, pode gerar aplicação de multa e demais medidas extrajudiciais e judiciais que couberem ao caso”.

BARULHO
“É importante lembrar que o barulho excessivo, mesmo dentro do horário permitido no condomínio, pode ser um incômodo e desrespeitar outros moradores”. Uma medida é a criação de um espaço coletivo para assistir aos jogos, acordado em assembleia e estipulando a divisão de despesas para o momento de confraternização.

SEGURANÇA
A portaria deve redobrar a segurança para evitar que pessoas estranhas se infiltrem em meio a uma grande quantidade de pessoas e aproveite para entrar no condomínio. “O ideal é que os moradores deixem uma lista de convidados na portaria, com nome completo e número do RG, para conferência”

COMUNICAÇÃO
Para que a diversão na Copa do Mundo esteja garantida sem transtornos, a base de tudo é uma comunicação clara, ressalta Graiche Júnior. “É interessante criar um comunicado com as regras da boa convivência durante esse período festivo, mas esclarecendo e alertando sobre as regras para que não haja problemas”.

Fonte: Guarulhos Hoje
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