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“Nada é permanente , exceto a mudanca.”
Heráclito 500DC

Idosa de 82 anos usa NFT para comprar 20% de apartamento no RS; entenda como funciona o sistema Com a aquisição, Lenita Ruschel receberá aluguel proporcional. Propriedades digitalizadas são novidade no país. Iniciativa não exige financiamento e promete facilitar acesso à aquisição da casa própria ou a imóveis como investimento.

O QUE É O IGPM E COMO ELE IMPACTA O SALDO DEVEDOR DE UM FINANCIAMENTO IMOBILIARIO?

O Índice Geral de Preços de Mercado é a média ponderada resultande de 60% do IPA-M / Índice de Preços ao Produtor Amplo, 30% do IPC-M / Índice de Preços ao Consumidor e 10% do INCC-M / Índice Nacional de Custo da Construção.

Na Composição do IGP-M, o:

Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) é o principal indicador no setor atacadista. Produtos agropecuários: lavouras temporárias, lavouras permanentes e pecuária; Produtos industriais da indústria extrativa: carvão mineral, minerais metálicos e minerais não-metálicos; Produtos industriais da indústria de transformação: produtos alimentícios e bebidas, metalurgia básica, produtos químicos, entre outros; Bens finais: alimentação, combustíveis, máquinas e equipamentos, entre outros; Bens intermediários: embalagens, suprimentos, materiais e componentes para manufatura, entre outros; Matérias-primas brutas: agropecuárias e minerais.
Os habitos de consumo determinam os pesos que incidem sobre a variação de cada um.

Índice de Preços ao Consumidor (IPC): conjunto fixo de bens e serviços componentes de despesas habituais de famílias com nível de renda situado entre 1 e 33 salários mínimos mensais. Sua pesquisa de preços se desenvolve diariamente, cobrindo as sete principais capitais do país, mais especif**amente Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo. Os bens são divididos em: alimentação; habitação; vestuário; saúde e cuidados pessoais; educação, leitura e recreação; transportes; despesas diversas; comunicação. Habitação e alimentação são os maiores pesos.

Índice Nacional de Custo de Construção (INCC) : custo da construção habitacional civil no Brasil,nas 7 principais capitais de estados do país. Medindo as variações de "Materiais, equipamentos e serviços" e "mão-de-obra".

Muito se discute sobre os imactos e qual o indice ideal para atualização dos contratos de longo prazo, seja INCC, CUB, IGPM, IPCA ou TR o saber das trajetorias de cada um , como saber que a TR esta congelada em 0% desde 2017, saber a hora de contratar ou fazer a troca/portabilidade do crédito, calculando sempre o impacto sobre o saldo devedor com o indice disponivel.

Como exemplo,um contrato de um financiamento de um lote, corrigido pelo IGPM, comprado por 100.000 a prazo de 120 meses em 2019.

Após 12 meses e tendo pago 12 parcelas de R$ 1.000, o saldo devedor no final de 12 meses será de 88.000 + o IGPM de 2019 que foi de 7,30% resulda em um saldo devedor de R$ 94.424.
Continuando a pagar os mesmos R$ 1.000 por mais 12 meses, resulta em 82.424 (=94.424 - 12.000) que somado o IGPM de 2020 de 23,14% resulta no saldo devedor de R$ 101.496. Repetindo a mesma amortização e atualização no ano de 2021 o saldo devedor pode chegar a 110.206 .

Mudar de indice, se eu fosse um juiz ou o loteador nunca, pois sem esse mecanismo de atualização monetária em um país economicamente instável, é temerário principalmente porque a "inflação interna" da loteadora , pode ter sido na prática maior que os 23% da média de mercado por er composto de muitas variáveis, inclusive imcopetencia financeira.

A solução baseada em minha experiencia pessoal é:

A - se tiver um imóvel residencial e com habite-se, quitado e desimpedido, da para liberar a uma taxa de 12% ao ano, um emprestimos na Caixa de até 60% o valor do imovel dado em garantia e este dinheiro por nao ter destinação especif**a pode ser usado para um churrasco ou para quitar uma divida "cara".

B - Outra opção é caso ainda tenha saldo devedor com a loteadora e tenha renda familiar acima de R$ 7.000,00, a contratação da modalidade de financiamento chamada de "aquisição e construção em terreno" da caixa tambem. Com um custo de R$ 150.000,00 da casa + R$ 135.000 do terreno = R$ 285.000,00, para comprar o terreno e construir a casa. Exemplo: Entrada de 20% = R$ 57.000,00 , se seu saldo devedor com a loteadora for de R$ 100.000,00 você ja tem R$ 35.000 da entrada que para os R$ 57.000 f**a faltando R$ 22.000,00 sua real entrada + financiamento com a primeira parcela em R$ 2.103,60 e a ultima R$ 571,34. Assim troca-se uma parcela de 1.100 de um terreno que pode continuar subindo por uma parcela decrescente que esse ano iniciaria em 2.103,600 e em 12 meses cairia para R$ 1.978,00 caindo até 571,00. Ou seja por R$ 22.000 de entrada + 20.000,00 documentos, impostos e taxas = 42.000,00 e $1.000,00 A MAIS por mes do que a maioria paga hoje , podemos voltar a ter um bom negocio.

C - Vender cobrindo os custos de aquisição + saldo devedor + comissão de quem for vender.

D - Continuar pagando a loteadora somente se o saldo devedor estiver diminuindo ano a ano.
Não importa o caminho a ser tomado, contando que ele tenha consciencia.

Edgar Cabidelle
https://portalibre.fgv.br/sites/default/files/2021-04/metodologia-igp-m-abr21.pdf
http://www.yahii.com.br/igpm.html
https://www.valor.srv.br/indices/igp-m.php

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