Inmobiliaria REDIN

Con la entrada en vigor a principios de año del nuevo valor de referencia catastral han surgido algunas inquietudes. Ese valor lo calcula cada año la Dirección General del Catastro. Para ello, tiene en cuenta datos de operaciones inmobiliarias que ofrecen notarios y registradores y posteriormente aplica un porcentaje de minoración del 0,9.

Y en estos meses de vigencia muchos propietarios de vivienda se han planteado ya reclamar el valor de referencia catastral. Hay un doble motivo. El primero no es otro que, en el cálculo, el Catastro no tiene en cuenta las particularidades de cada inmueble. Es decir, considera que dos viviendas de características similares y situadas en una misma zona pueden valer lo mismo, independientemente de que una esté reformada y otra no.

La segunda razón enlaza con la primera, puesto que es ese valor catastral es el que sirve de base impositiva mínima para calcular impuestos como el de Sucesiones y Donaciones, el de Transmisiones Patrimoniales, el de Actos Jurídicos Documentados y el de Patrimonio. Así, si el valor real de la operación de compraventa de la vivienda es inferior al que se considera de mercado establecido por el Catastro, se estaría tributando por encima de lo realmente justo.

Vías para reclamar el valor de referencia catastral

Cuando surgen discrepancias, la única vía posible es reclamar el valor de referencia catastral. Es posible, pero debe iniciarlo siempre el interesado y aportar todas las pruebas imprescindibles para demostrar que ese valor no se ajusta a la realidad. Hay dos formas de iniciar el procedimiento de reclamación.

1. Tributar por el valor que figura en la escritura

La primera opción es establecer como base imponible el valor que se refleja en la escritura y que es inferior al valor de referencia catastral. La Administración iniciará un proceso de comprobación y, cuando detecte el error, enviará una nueva liquidación que el contribuyente debe recurrir.

El principal problema de recurrir el valor de referencia catastral por esta vía es que se corre el riesgo de que la Administración imponga una sanción y que, además, haya que pagar intereses de demora si la reclamación es rechazada.

2. Tributar según el valor de referencia oficial

En este caso, se tributaría por el valor de referencia del Catastro. Posteriormente, habría que interponer la correspondiente reclamación solicitando la rectificación de ese valor y de la autoliquidación presentada, así como la devolución de las cantidades abonadas de más.

En este caso, el contribuyente adelanta ese dinero, en principio, cobrado de más. Pero se aleja del riesgo de ser sancionado por no haber seguido el cauce establecido por la normativa.

Documentación imprescindible para reclamar

A la hora de reclamar el valor de referencia catastral es imprescindible tener en cuenta que va a ser necesario apoyar la reclamación con pruebas que tengan una base sólida y que sirvan de justificación. En ese sentido, una valoración independiente es la que primero puede indicar cuál es el valor real del inmueble en el mercado.
Aunque la Administración no los tenga en cuenta a la hora de marcar el valor catastral, existen infinidad de variables que pueden hacer que dos viviendas aparentemente iguales no valgan lo mismo: obras de mejora realizadas, estado del edificio en el que se encuentre, planta, orientación, incluso el número de la calle influye en el valor de un inmueble.

Si el resultado de la valoración discrepa de manera notable con el valor catastral, el siguiente paso será solicitar una tasación oficial. Esa será la prueba concluyente que puede hacer que la Administración reconozca la discrepancia y la resuelva satisfactoriamente para el reclamante.

Por lo tanto, reclamar el valor de referencia catastral no solo es posible, sino que es aconsejable cuando no se corresponde con la realidad. De no ser así, a la hora de satisfacer esos impuestos asociados a la herencia o a la venta de un inmueble, se estará perdiendo dinero.

El Tribunal Supremo, en una reciente sentencia, aclara que es necesario que el vendedor de una vivienda acredite la existencia o no de ganancias por la operación para pagar o evitar la plusvalía municipal. El mero hecho de que hayan pasado, por ejemplo, más de 20 años desde la compra y su posterior venta no es suficiente para exigir el pago de la plusvalía por parte del Ayuntamiento ante la falta de prueba del contribuyente.

En el caso resuelto por el Alto Tribunal, el contribuyente no se había molestado en acreditar la existencia de una pérdida con la venta del terreno o de la vivienda 20 años después de haberla adquirido. “Al contrario, solicitó la devolución de la plusvalía municipal que había pagado, alegando su inconstitucionalidad, independientemente de la existencia de ganancia o pérdida en la transmisión”.

Hay que recordar que el Supremo sólo considera inconstitucional el impuesto de la plusvalía cuando se acredita la existencia de pérdidas en la venta del inmueble, no en otros supuestos. Y dicha prueba corresponde al contribuyente.

Por qué la banca subirá el precio de sus hipotecas tras asumir los gastos hipotecarios.

En los últimos días el Gobierno ha llevado a cabo varios cambios en los gastos hipotecarios: mediante Real Decreto ha aprobado que el AJD lo pague el banco en las nuevas hipotecas y la reforma de la ley hipotecaria contempla que las entidades asuman todos los gastos, excepto el de tasación, que correrá a cuenta del hipotecado.

En concreto, deberán abonar el AJD, los gastos de la escritura, la gestoría y el arancel notarial, mientras que el cliente será el encargado de pagar la tasación de la casa que vaya a comprar y las copias de las escrituras que solicite.

Desde algunos colectivos se pide a la banca que no suba los precios de las hipotecas, pero difícilmente dejará de repercutir el pago de estos gastos hipotecarios en los préstamos.

En cualquier mercado donde hay libre competencia, los precios suelen estar bastante ajustados, y en las hipotecas los bancos ya están cerca de “tocar hueso”. Es posible que, de aquí a final de año y por aquello de cerrar el año cerca de objetivos, algunos bancos no muevan ficha, pero en cuanto se promulgue la nueva ley hipotecaria, seguramente en enero veremos subidas generalizadas.

En el fondo, estamos en una situación similar a la de un panadero que vende el pan con un margen muy ajustado, al que de repente le suben los gastos de la harina, el alquiler del local o los impuestos, viéndose abocado a repercutir dicho incremento de coste al precio de la barra de pan. O lo que constantemente sufrimos cuando un incremento de los impuestos en el precio de los carburantes provoca una subida inmediata del coste de llenar el depósito de nuestros coches.

Bien es cierto que seguramente veamos disparidades entre ofertas de distintos bancos, por lo que se acrecienta la importancia de consultar a varias entidades y comparar diferentes ofertas para ahorrar el máximo dinero posible durante la vida del préstamo.