Studio Legale Conti

Materie di specializzazione dello Studio: la redazione con partecipazione alle MEDIAZIONI OBBLIGATORIE E VOLONTARIE - ad esempio questioni condominiali-.

La legge stabilisce che, tra le controversie per le quali, prima di approdare in Tribunale, è necessario effettuare una mediazione vi è la materia condominiale. Pertanto, o si tratta di una problematica come una infiltrazione attiva e pericolosa che evita di andare in mediazione per rivolgersi al Giudice con urgenza mediante un ATP, accertamento tecnico preventivo, ogni lite che nasce in condominio deve essere sottoposta a un organismo di conciliazione per trovare un accordo tra le parti. Si pensi, ad esempio, all’impugnazione di una delibera assembleare, nei 30 giorni, all’azione contro uno dei condomini che non rispetta il regolamento, al recupero dei crediti o alla richiesta di risarcimento del danno per infiltrazioni - se questi fenomeni infiltrativi sono pericolosi va sempre fatto ricorso all'ATP, accertamento urgente prima di una causa.

La mediazione si può, quindi, definire come un procedimento stragiudiziale per mezzo del quale i soggetti coinvolti in una disputa tentano di raggiungere un accordo amichevole (detto conciliazione) per evitare lo scontro dinanzi al Giudice, con costi molto ridotti e con un tempo inferiore alle lungaggini del Tribunale.

Laddove la mediazione non è obbligatoria, le parti a prescindere dalla materia, possono rivolgersi all'Organismo di mediazione per trovare a prezzi modesti un accordo.
La mediazione è obbligatoria in caso di liti condominiali che derivano dal mancato rispetto o dall’errata applicazione delle norme del Codice civile relative al condominio, come ad esempio:

-esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini e l’osservanza del regolamento di condominio;
-uso delle cose comuni e prestazione dei servizi nell’interesse comune;
-riscossione dei contributi ed erogazione delle spese occorrenti per la - manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
-compimento degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;
-rendiconto della gestione;
-mancato pagamento dei compensi professionali in favore dell’amministratore.

La mediazione è anche obbligatoria tutte le volte in cui si agisce per la violazione del regolamento condominiale.

Nel caso di azione di risarcimento danni – si pensi alla classica infiltrazione d’acqua – la mediazione obbligatoria scatta solo quando una delle due parti è il condominio; invece, quando la causa dell’infiltrazione è un appartamento privato, non vertendosi più in ambito condominiale, la mediazione non è più necessaria, o se mai è volontaria.

La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del Tribunale nella quale il condominio è situato.

Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza dei presenti che costituiscano la metà dei millesimi.

Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera, il mediatore dispone, su istanza del condominio, una proroga della prima comparizione. In pratica, la mancanza di autorizzazione dell’assemblea condominiale non rende nullo il procedimento di mediazione, in quanto il vizio è sanabile: il mediatore può, infatti, disporre, su richiesta dell’amministratore, una proroga della prima comparizione per consentire a quest’ultimo di munirsi di tale delibera. MA UNA SOLA VOLTA.

La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno la metà dei millesimi del condominio.

Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

L’amministratore deve essere necessariamente accompagnato da un avvocato che, per le liti in cui l’amministratore può avviare da solo, può essere scelto da quest’ultimo, altrimenti è necessario il consenso dell’assemblea.

L’istanza di MEDIAZIONE è presentata dalla parte istante e viene fissato il primo incontro entro circa un mese.

Al procedimento (quindi a tutti gli incontri) è necessaria la presenza non solo degli avvocati, ma anche delle parti, salvo il caso in cui vi sia un giustificato motivo di impedimento assoluto.

Dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale.
Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale presso la segreteria dell’organismo.
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Per esperienza personale le mediazioni consentono una alternativa valida e con costi ridotti per risolvere molti dei problemi condominiali. Non sempre, ma è una valida alternativa.
Lo STESSO vale per i diritti di proprietà e per le successioni ereditarie e lo scioglimento delle comunioni.

Avv. Cecilia M.L Conti

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