Condominium

Senza «scadenza» la delibera che non è stata impugnata

Senza «scadenza» la delibera che non è stata impugnata



La domanda

Una delibera assembleare, non impugnata, non è stata eseguita dall’amministratore. Entro quanti anni la sua mancata esecuzione può essere imputata all’amministratore inadempiente? Esiste giurisprudenza in merito?



L’Esperto Risponde da Il Sole 24 Ore di lunedì 2 ottobre

A norma dell’articolo 1130, primo comma, n. 1, del Codice civile, rientra fra le attribuzioni dell’amministratore di condominio quella di eseguire le delibere assembleari. L’articolo 1129, dodicesimo comma, n. 2, del Codice civile prevede che la mancata esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea costituisce grave irregolarità da parte dell’amministratore, irregolarità che giustifica persino la sua revoca per via giudiziale. Ciò premesso, la normativa condominiale non prevede un tempo entro cui l’amministratore di condominio debba dare esecuzione a quanto deliberato dall’assemblea; in proposito, dunque, non possono che valere i princìpi generali in tema di adempimento.

In particolare, in base all’articolo 1183 del Codice civile, se non è determinato il tempo in cui la prestazione dev’essere eseguita, i creditori (cioè i condòmini) possono esigerla immediatamente. L’articolo 1218 del Codice civile dispone a sua volta che il debitore che non esegua esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, qualora non provi che l’inadempimento o il ritardo sia stato determinato da impossibilità della prestazione, derivante da causa a lui non imputabile.

In conclusione, si può affermare che l’obbligo di esecuzione di una delibera assembleare da parte dell’amministratore di condominio deve ritenersi correlato:
- al non recare danni al condominio;
- al fatto che l’adempimento mantenga una qualche utilità per il condominio.

Ad ogni modo, in caso di mancata esecuzione di una deliberazione, il condominio (o i singoli condòmini) - previa eventuale revoca dell’amministratore - potrebbero agire nei suoi confronti per il risarcimento dei danni (si veda, tra le tante, la sentenza del Tribunale di Milano 5021 del 5 maggio 2017).

Manutenzione impianto fognario supercondominiale, si applica la disciplina del condominio


In presenza di una pluralità di condomìni compresi in una organizzazione supercondominiale trovano applicazione le norme sul condominio negli edifici e non quelle della comunione. Pertanto, gli oneri manutentivi afferenti all'impianto fognario a servizio di una pluralità di condomìni devono essere ripartiti con i princìpi dettati dall'articolo 1123 del Codice civile. È l'interessante precisazione resa dal Tribunale di Roma con sentenza 11627 del 24 luglio 2023.

Il caso

L'intricata querelle merita di essere annotata per il rigore e metodo con cui il decidente ha motivato la pronuncia. Un condominio conveniva in giudizio altro condominio per far dichiarare che il criterio ripartitivo delle spese di rifacimento dell'impianto fognario doveva essere in parti uguali fra tutti gli appartamenti serviti. Chiedeva che venisse condannato a rimborsare le somme computate sul numero degli appartamenti di cui l'ente di gestione era composto secondo il seguente principio: totale spesa diviso il numero complessivo di tutti gli appartamenti interessati moltiplicato per il numero degli appartamenti compresi nel condominio attoreo.

Il sodalizio attoreo ha sostenuto che il criterio divisionale doveva considerare le unità immobiliari servite dall'impianto mentre l'ente condominiale convenuto ha ribadito che il criterio corretto si fondava sulla suddivisione della spesa in base al numero degli stabili (prescindendo dal numero delle utenze servite in ognuno di essi).

La decisione

Con un ineccepibile assunto motivazionale il tribunale ha affrontato la spinosa diatriba dichiarando che la spesa sostenuta per l'impianto fognario, bene comune ai condomìni, va ripartita con i criteri dettati dalla disciplina condominiale.

Ha premesso che i condomìni serviti dalla condotta fognaria non costituiscono una comunione, ma un supercondominio. Viene ad esistere quando molteplici edifici sono riuniti in una più ampia organizzazione condominiale in quanto legati da cose, impianti o servizi comuni in rapporto di accessorietà. Ha poi osservato che, ai fini della costituzione di un supercondominio, non occorre la manifestazione di volontà del costruttore, né quella dei condòmini essendo bastevole che i plessi edilizi abbiano in comune uno o più impianti ricadenti nel novero dell'articolo 1117 del Codice civile (per tutte Cassazione 2279/2019 ).

Tra l'altro - ha opportunamente soggiunto - la novella riformatrice ha introdotto l'articolo 1117 bis del Codice civile il quale sancisce che «le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomìni di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117». Tale disposto estende l'applicazione dell'impianto normativo condominiale al supercondominio. Il legislatore ha recepito il supercondominio, istituto di matrice giurisprudenziale, chiarendo che vi ricadono più unità immobiliari, più edifici e più condomìni di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni.

Nel caso trattato il decidente ha identificato il supercondominio in un complesso immobiliare entro il quale più corpi di fabbrica autonomi hanno in comune un impianto fognario. Bene, questo, espressamente dichiarato comune dall'articolo 1117, n. 3, del Codice civile. Il supercondominio trae origine - sempreché il regolamento di condominio o i titoli di acquisto non dispongano diversamente - dalla natura condominiale dell'aggregato edilizio caratterizzato da un rapporto accessoriale intercorrente fra la parte comune (bene servente) e i plurimi edifici (beneficiari del servizio). La condotta fognaria posta in relazione di accessorietà con una pluralità di condomìni rinviene la disciplina regolatrice in quella condominiale e non nella comunione.

Conclusioni

Il tribunale ha escluso l'applicabilità del regime della comunione per quote in quanto i diritti e gli obblighi sul bene ricadono su ogni partecipante al supercondominio. Nemmeno ha ritenuto fondata la tesi volta a suddividere la spesa in parti eguali fra tutte le unità immobiliari costituenti i plessi serviti dalla condotta fognaria. Entrambi i criteri perorati dalle linee difensive dei condomìni confliggono, in estrema sintesi, con quelli previsti dall'articolo 1123 del Codice civile.

ll collegamento di tutti gli edifici alla condotta fognaria ha determinato la nascita del supercondominio. Secondo l'articolo 1123, comma 1, del Codice civile, agli oneri manutentivi della condotta fognaria concorrono tutti i condòmini del supercondominio in ragione dei millesimi di proprietà di ogni cespite immobiliare. Infine, per mera completezza, il tribunale ha chiarito che l'assenza di tabelle supercondominiali non impedisce di ripartire la spesa essendo sufficiente redigere una nuova tabella di proprietà includendovi i millesimi generali di tutti i fruitori dell'impianto fognario.

Quando si può considerare legittimo l'impianto di videosorveglianza privato


Partiamo dal presupposto che il privato può legittimamente installare una propria telecamera anche sulle mura condominiali. Tale tipo di intervento è stato considerato legittimo in virtù dell’articolo 1102 Codice civile che dà la possibilità al singolo condomino di utilizzare il bene comune senza pregiudicare il pari uso agli altri comproprietari e senza mutare la destinazione del bene comune.

L'attività a carattere personale

Da un punto di vista di trattamento dei dati personali si osserva che, in base all'articolo 2, paragrafo 2 del Regolamento, quando il trattamento è effettuato da una «persona fisica per l'esercizio di attività a carattere esclusivamente personale o domestico», non trovano applicazione le disposizioni del Regolamento. A tal proposito, il considerando numero 18 del Regolamento specifica che si considera «attività a carattere esclusivamente personale o domestico» quella effettuata senza che si realizzi una connessione con un'attività commerciale o professionale.

Possiamo addurre che l'utilizzo di sistemi di videosorveglianza da parte di persone fisiche nelle aree di diretto interesse (quali quelle inerenti al proprio domicilio e le sue pertinenze) sono da ritenersi, in linea di massima, escluse dall'ambito di applicazione materiale delle disposizioni in materia di protezione dati, perché rientranti tra i trattamenti effettuati per l'esercizio di attività a carattere esclusivamente personale e domestico.

L'inquadramento di aree condominiali

Vero è che, secondo gli ultimissimi orientamenti, la disposizione della non applicabilità del Gdpr in caso di installazione del privato viene meno laddove l'uso non sia considerabile più come prettamente personale, e ciò avviene ove questi inquadri aree condominiali o di terzi.

L'ambito di comunicazione dei dati non deve eccedere, quindi, la sfera familiare del titolare e le immagini non devono essere oggetto di comunicazioni a terzi o di diffusione e il trattamento non si deve estendere oltre gli ambiti di stretta pertinenza del titolare riprendendo immagini in aree comuni (anche di tipo condominiale quali scale, androni, parcheggi), luoghi aperti al pubblico (vie o piazze), o aree di pertinenza di terzi (giardini, terrazzi, porte o finestre di pertinenza di terzi). In tali circostanze, invece, il trattamento effettuato deve ritenersi illecito in quanto privo di un'idonea base giuridica.

La prova del legittimo interesse

Ma vi è un'eccezione. Infatti sul punto, viene riconosciuto il diritto (del titolare del trattamento) a tutelare il proprio diritto alla proprietà previa dimostrazione dell'effettuato esame sul legittimo interesse, da considerarsi come base giuridica eccezionalmente applicabile laddove sussistano i requisiti della necessità e dell'attualità del diritto alla tutela della proprietà privata.

Tale diritto, vive in un continuo bilanciamento con quello altrettanto riconosciuto e concernente la riservatezza del dato personale del soggetto nell'eventualità venisse ripreso dalla telecamera. L'esame sul bilanciamento in questione poi, in caso di disaccordo tra le parti, è rimesso al giudice di merito. Ciò vuol dire che nel caso in cui per riprendere la propria proprietà o una propria pertinenza, il privato si trova a violare la riservatezza altrui, riprendendo anche un'area condominiale o di terzi, bisognerà effettuare una valutazione “case by case” prima di poter ritenere legittima o meno l’installazione.

I casi concreti

Ad esempio, è stata ritenuta legittima l’installazione di un impianto di videosorveglianza privato che, però, inquadrava il pianerottolo e la porta dei dirimpettai. Tra i motivi sottesi a tale valutazione l’autorità giudicante ha inserito il fato che il condomino aveva comunque avvisato l’amministrazione, aveva apposto il cartello, aveva precedenti “collerici” con i vicini, la telecamera era installata nell’unico punto possibile, e le piccole dimensioni del pianerottolo rendevano impossibile tenere fuori dalla ripresa i luoghi di terzi o condominiali (Tribunale di Prato, sentenza del 29 giugno 2023, numero 440).

In altro caso, è stato ritenuto che «soltanto in presenza di situazioni di rischio effettivo, il titolare del trattamento può, sulla base di un legittimo interesse, estendere la ripresa delle videocamere anche ad aree che esulano dalla propria esclusiva pertinenza, purché ciò sia adeguatamente motivato e suffragato da idonea documentazione (denunce, minacce, furti).

In tali casi, il titolare del trattamento è tenuto al rispetto delle disposizioni in materia di protezione dati personali, rinvenibili nelle Linee guida 3/2019, sul trattamento dei dati personali attraverso dispositivi video, adottate dal Comitato europeo per la protezione dei dati e nel Provvedimento generale in materia di videosorveglianza dell'8 aprile 2010 (reperibile sul sito del Garante, documento web 1712680). (Provvedimento dell'Autorità Garante 9896468 del 27 aprile 2023).

Il privato paga interamente le spese

Resta inteso che, stante la natura privata dell’impianto, spetterà al singolo condomino ogni incombente ad esso relativo, ivi compresa l'affissione della cartellonistica, la conservazione delle immagini e, nel caso di contestazione in merito all’estensione delle riprese anche ad aree che esulano la propria esclusiva pertinenza, la dimostrazione che l’installazione sia adeguatamente motivata e suffragata da idonea documentazione.

Concludendo, quindi, ogni condomino potrà installare un proprio impianto di videosorveglianza su parti comuni ma sarà responsabile del trattamento dei dati personali così trattati (audio/video) dovendo, se chiamato in tal senso, motivare alle competenti autorità le ragioni giustificatrici dell’installazione nel caso in cui la ripresa si spinga sino a luoghi comuni ad altri o di terzi.