Jusan Analytics

📊 Обновленные прогнозы макроэкономических показателей на конец 2024 года по итогам проведенного прогнозного раунда 🤳🏽.

🏘 Снимать нельзя купить. Каков выбор сегодня?

По данным БНС, по итогам 11 месяцев 2023 года средняя стоимость аренды по стране выросла на 18% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Такие высокие темпы роста рентной платы стали характерными для последней пары лет. Так, если с 2015 по 2020 годы средняя стоимость аренды варьировалась в пределах 2370 – 2400 тенге за кв.м, то с 2021 года аренда выросла почти в два раза – до 4 828 тенге за кв.м. Основная причина – значительный рост спроса на фоне миграционных потоков в страну, а также удорожание стоимости жилья и снижение его доступности для покупки.

Мы рассчитали показатель соотношения стоимости жилья к аренде, который показывает сколько лет потребуется, чтобы окупить недвижимость при среднем размере арендной платы. При прочих равных условиях он может служить одним из факторов для выбора между покупкой или арендой жилья: чем ниже значение, тем выгоднее покупать, чем выше – выгоднее арендовать. С макроэкономической точки зрения растущая динамика данного показателя может способствовать росту инвестиций в строительство и, наоборот, при снижающейся динамике - об их уменьшении.

Значение соотношения стоимости жилья к аренде является относительным, т.е. лучше ориентироваться не на определенное значение, а на его среднесрочную динамику. Обычно изменение стоимости одного показателя вызывает примерно сопоставимое изменение стоимости другого. Поэтому в такие периоды колебания данного показателя происходят медленно и плавно (отсутствие накопленных дисбалансов). Резкому изменению показателя способствует асинхронные темпы изменений его составляющих, которые происходят в шоковые периоды. Для Казахстана можно выделить несколько таких временных диапазонов:
1) Рост значения соотношения стоимости жилья к аренде в предшествующий ипотечному кризису период 2001–2007 годов и период вовлечения средств ЕНПФ в 2021 году: стоимость жилья значимо возросла в связи с существенным увеличением ликвидности на рынке и ростом платежеспособности населения, за скоростью роста которой не поспевала конъюнктура рынка арендного жилья;
2) Снижение данного показателя в период миграционного притока в 2022 году: причиной послужил возросший спрос на временное жилье со стороны иностранных граждан. В условиях узости данного рынка стоимость аренды существенно выросла.

Таким образом, с ноября 2021 года мы наблюдаем снижение показателя почти на треть, что обосновано повышением уровня арендной платы, а в отдельные месяцы - корректировкой средних цен на жилье. В свою очередь, следуя эффекту храповика, даже после спада ажиотажного спроса стоимость аренды не снижается. Более того, учитывая сохраняющуюся миграционную нагрузку на крупные города, маловероятно, что вернется к прежним уровням. Учитывая отсутствие значимых фундаментальных факторов, способствующих ощутимой коррекции цен на рынке жилья, можно предположить, что примерно текущий уровень будет сохраняться ближайшее время.

Вместе с тем ситуация на рынке недвижимости в стране неоднородна. Если в большей части городов страны значение соотношения цены к аренде жилья снижается, то Туркестане, Павлодаре и Актобе - оно растет. В этих регионах аренда жилья более привлекательна, чем его покупка.

В целом рассчитанный нами показатель полезен как для потенциальных покупателей жилья, так и для инвесторов при принятии ими более обоснованных решений на рынке жилья и аренды. Однако следует помнить, что это только один из множества факторов, влияющих на решение о покупке или аренде недвижимости, и его следует принимать, учитывая и другие обстоятельства, такие как личные финансовые возможности, долгосрочные планы и рыночные тенденции.

💬 Аналитик Гульназ Алдибекова