PALATYN

Interwencja bez zgody właściciela
ZA Wspólnota Mieszkaniowa 18 marca 2026
Pytanie. W lokalu mieszkalnym doszło do awarii instalacji wodnej, która powoduje zalewanie lokalu położonego niżej. Właściciel lokalu, w którym znajduje się źródło awarii, przebywa za granicą i nie reaguje na próby kontaktu ze strony zarządcy. Z kolei najemca lokalu odmawia wpuszczenia ekipy technicznej bez zgody właściciela. Zarząd wspólnoty zastanawia się, czy w tej sytuacji może podjąć decyzję o wejściu do lokalu bez zgody właściciela oraz kto ponosi odpowiedzialność za powstałe szkody.

Odpowiedź. Właściciel, a w przypadku najmu także najemca, ma obowiązek udostępnić lokal na żądanie zarządu, przy czym w sytuacjach nagłych zagrażających życiu, zdrowiu lub mieniu dopuszczalne jest natychmiastowe wejście do lokalu bez zgody właściciela, z późniejszym zabezpieczeniem i udokumentowaniem czynności.

Uzasadnienie. W ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl) określono prawa i obowiązki właścicieli lokali, sposoby zarządu nieruchomością wspólną, a także uprawnienia zarządu wspólnoty mieszkaniowej. I tak, zgodnie z art. 13 ust. 2 uwl, „na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”. W konsekwencji, w sytuacjach określonych w powołanym przepisie, właściciel lokalu ma obowiązek umożliwić wejście do lokalu ekipie technicznej. W przypadku dalszej odmowy wspólnota może dochodzić swoich uprawnień na drodze postępowania sądowego, co jednak wiąże się z istotnym wydłużeniem czasu realizacji czynności.

Należy jednak tę sytuację odróżnić od sytuacji nagłych wymagających natychmiastowych decyzji i wejścia do lokalu, m.in. dotyczących zagrożenia życia, zdrowia, mienia czy też konstrukcji budynku. Wówczas wejście do mieszkania jest dopuszczalne natychmiast i bez zgody właściciela. Przykładem takich nagłych sytuacji może być ulatniający się gaz, poważna awaria wodna czy pożar, w których liczy się ochrona całej nieruchomości i szybka reakcja. Po akcji należy zabezpieczyć mieszkanie, sporządzić stosowny protokół oraz wezwać właściciela i poinformować o zaistniałej sytuacji. Ponadto, w takich przypadkach nazywanych „stanem wyższej konieczności” zgodnie z obowiązującymi przepisami, tj. art. 424 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) nie dochodzi do odpowiedzialności za wyrządzone szkody w mieszkaniu takie jak uszkodzenie zamka, wyłamanie drzwi itp.

Dodatkowo należy zauważyć, że z przedstawionych okoliczności wynika, że lokal został oddany w najem. Z chwilą zawarcia umowy najmu najemca zyskuje prawo do wyłącznego korzystania z lokalu, a tym samym do podejmowania decyzji w zakresie dopuszczenia do niego ekipy technicznej w celu wykonania niezbędnych prac, bez konieczności uzyskiwania odrębnej zgody właściciela. Dla zapewnienia przejrzystości i prawidłowego udokumentowania czynności zasadne jest sporządzenie protokołu z wykonanych prac.

Reasumując, właściciel jest obowiązany na żądanie zarządu udostępnić lokal w przypadku wystąpienia sytuacji określonych w art. 13 uwl, a w przypadku odmowy wspólnota może skierować sprawę na drogę sądową. Natomiast w sytuacjach nagłych stwarzających zagrożenie dla życia, zdrowia czy mienia w znacznych rozmiarach można wejść do lokalu natychmiast bez zgody właściciela.

Magdalena Kosińska-Petecka
radca prawny

Kamera w wizjerze narusza prywatność
Za "Wspólnota Mieszkaniowa
27 sierpnia, 2025"

Rejestrowanie obrazu i dźwięku z klatki schodowej narusza prawa osób trzecich i nie mieści się w wyłączeniu spod stosowania RODO. Nawet zagrożenie bezpieczeństwa nie usprawiedliwia monitoringu, który obejmuje przestrzeń wspólną i przetwarza dane bez podstawy prawnej.

Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych (PUDO) nakazał sąsiadowi osoby skarżącej, by ten niezwłocznie zaprzestał nagrywania tego, co dzieje się za drzwiami jego mieszkania. Sąsiad ów podnosił, iż nieznana osoba nękała go podrzucając skórki od banana i różne kartki pod drzwi. Nie mogąc ustalić, kto jest sprawcą, właściciel lokalu zainstalował zaawansowaną kamerę z detekcją ruchu i noktowizją oraz obiektywem umieszczonym w wizjerze w drzwiach. Kamera nagrywała obraz i dźwięk – tak więc skarżący nagrywany był za każdym razem, gdy wychodził i wchodził do mieszkania. Sąsiad nie zapytał go o zgodę na monitoring. Interwencje nie pomogły, stąd skarga do PUODO.
Właściciel lokalu, który zainstalował kamerę, wyjaśnił w piśmie do PUODO, że monitoring nie miał na celu naruszania prywatności skarżącego ani żadnej innej osoby, lecz jego zamontowanie wynikało z zagrożenia bezpieczeństwa z powodu powtarzających się na przestrzeni ostatnich miesięcy ataków na drzwi wejściowe do mieszkania, wycieraczkę przed drzwiami oraz obszar klatki schodowej przylegający do lokalu. Ataki te właściciel wielokrotnie zgłaszał do administracji wspólnoty mieszkaniowej oraz na policję. Nie przyniosło to jednak skutku. Ponieważ ani działania administracji, ani policji nie były w stanie zapobiec kolejnym atakom i zapewnić właścicielowi poczucia bezpieczeństwa w jego mieszkaniu, zainstalował on kamerę, po czym ataki ustały.
PUODO po zbadaniu sprawy stwierdził, że właściciel lokalu nie może skorzystać z wyjątku RODO pozwalającego na monitoring (art. 2 ust. 2 lit. c), gdyż zapis ten pozwala wyłącznie na monitoring własnej nieruchomości, a kamera w wizjerze obejmowała zasięgiem klatkę schodową i drzwi innych mieszkań. A zatem, choć właściciel lokalu miał interes prawny, aby nagrywać to, co dzieje się na klatce schodowej, to interes ten nie był nadrzędny wobec praw i wolności skarżącego. Ten ma bowiem prawo do prywatności i tego, aby sąsiad nie przetwarzał bezpodstawnie jego danych osobowych. Istotne było również to, że kamera nagrywała głos, a nie były to informacje niezbędne do celu, jaki spełnić miał monitoring.
PUODO podkreślił, iż funkcje, które nie są niezbędne, powinny zostać dezaktywowane, zwłaszcza że chodziło o korytarz i klatkę schodową, gdzie ludzie powinni móc rozmawiać bez ryzyka, że ktoś będzie ich nagrywał. Organ wskazał również, że uprawnienia do stosowania rejestracji głosu posiadają wyłącznie służby porządkowe i specjalne na podstawie ustaw regulujących ich działalność. W związku z tym używanie monitoringu z taką funkcją przez inne osoby jest nielegalne. PUODO uzupełnił swoją decyzję wskazaniami wyroków sądów, które podzielają taką interpretację sytuacji z kamerą w wizjerze.

Sygnatura sprawy: DS.523.703.2024; Biuletyn UODO Nr 04/04/25
Oprac. PBZ

Zadłużony kandydat do zarządu
Za "Wspólnota Mieszkaniowa"

Członkowie wspólnoty w trakcie głosowania powinni mieć możliwość zdecydowania, czy chcą, aby reprezentowały je osoby zadłużone we wspólnocie lub będące w sporze ze wspólnotą, w tym w sporach sądowych. Przyjęte jednak rozwiązanie nie może być za bardzo daleko idące, a wobec niezachowania odpowiedniej formy uchwały – niedopuszczalne.

Zaskarżone uchwały zostały podjęte zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) drogą hybrydową – w drodze indywidualnego zbierania głosów oraz przez zamknięty system telekomunikacyjny. Z uwagi na bezpieczeństwo, wysoki poziom indywidualizacji i prywatności głosowania poprzez system telekomunikacyjny było ono w ocenie sądu prawidłowym sposobem na przeprowadzenie wyborów we wspólnocie. Ponadto taki sposób oddawania głosów został usankcjonowany wcześniejszą uchwałą właścicieli lokali.
Sąd przychylił się też do argumentacji pozwanej wspólnoty co do legalności zbierania głosów nie tylko przez zarząd, ale także przez administratora. Zaznaczył, że powództwo o stwierdzenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej przysługuje tylko w razie wyjątkowo rażącego naruszenia prawa, które prowadzi do ustalenia, że uchwała nie istnieje, chociaż wspólnota i zarząd traktuje ją jako wiążącą. Powód jednak okoliczności takich nie udowodnił. Kluczowe dla ustalenia słuszności roszczenia powoda było rozstrzygnięcie, czy zarząd miał prawo skorzystać z uchwał, które określały procedurę zgłaszania kandydatur do zarządu oraz zobowiązywały potencjalnych kandydatów do wypełnienia oświadczenia, w którym należało podać informację o nieposiadaniu sumarycznych zaległości wobec wspólnoty wyższych niż kwota jednego czynszu w przeciągu ostatnich 12 miesięcy, charakterze użytkowania lokalu (zamieszkanie albo prowadzenie działalności gospodarczej) oraz o charakterze i statusie relacji ze współlokatorem.
W ocenie sądu uchwały te nie mogły jednak stanowić podstawy w wyborach, ponieważ zostały przyjęte w niewłaściwej formie wynikającej z art. 18 uwl. Przepis ten dopuszcza możliwość modyfikowania ustawowych zasad wykonywania zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali mogą mieć uzasadniony interes, aby ukształtować obowiązujące ich reguły wykonywania takiego zarządu w sposób, który ogranicza możliwość reprezentowania wspólnoty np. przez osoby spoza ich grona. Jednakże, jak wynika z art. 18 ust. 1, 2 i 2a uwl, ograniczenie takie musi zostać wprowadzone w drodze umowy notarialnej wszystkich właścicieli lub w drodze uchwały większości zaprotokołowanej przez notariusza. Rozwiązanie to wynika z faktu, że takie postanowienie stanowi zmianę obowiązującego sposobu zarządu, polegającą na częściowej modyfikacji reguł wynikających z ustawy. Takie stanowisko zajął np. Sąd Apelacyjny w Warszawie, wskazując w uzasadnieniu wyroku z 28 kwietnia 2017 r. (sygn. akt I ACa 329/16), że do naruszenia art. 20 ust. 1 uwl prowadzi uchwała wspólnoty, w której zdolność do piastowania funkcji członka zarządu została ograniczona ze względu na kryterium podmiotowe – w ten sposób, że wybrany na tę funkcję mógł zostać wyłącznie właściciel lokalu.
Przedstawione stanowisko doktryny i orzecznictwa dotyczy pozbawienia biernego prawa wyborczego osób nie będących członkami wspólnoty, jednak określa szerszą zasadę obejmującą swym zakresem każdą próbę ingerencji w ustawową regulację o tym, że członkiem zarządu może być każda osoba fizyczna. Mając powyższe okoliczności na uwadze, sąd uznał, że przedmiotowe uchwały naruszały dyspozycję art. 18 ust. 1 i 3 uwl z uwagi na niezachowanie formy, jaka jest wymagana dla modyfikacji ustawowych regulacji zarządu nieruchomością wspólną. W ocenie sądu wprowadzenie przez wspólnotę dodatkowych ograniczeń przy kandydowaniu do zarządu, jak wynikało to z zeznań świadków, miało wpływ na samo głosowanie, bowiem część osób nie została w ogóle dopuszczona do kandydowania, część nie chciała podać żądanych danych, a część w ogóle zrezygnowała z kandydowania pomimo zakwalifikowania ich przez komisję weryfikacyjną. Niewątpliwie mogło też budzić wątpliwości właścicieli branie udziału w pracach tej komisji członków zarządu, którzy ponownie starali się o wybór. Sąd zaznaczył przy tym, że rozumie problem, który stał u podstaw wprowadzenia ograniczeń przy kandydowaniu na członka zarządu, jednak przyjęte rozwiązanie było bardzo daleko idące, a wobec niezachowania odpowiedniej formy uchwały – niedopuszczalne. To członkowie wspólnoty w trakcie głosowania powinni mieć możliwość zdecydowania, czy chcą, aby reprezentowały je osoby zadłużone we wspólnocie (co wobec braku działań nowego zarządu może prowadzić np. do przedawnienia roszczeń) lub będące w sporze ze wspólnotą, w tym w sporach sądowych. Wydaje się, że do tego wystarczające byłyby mniej ingerujące rozwiązania, np. ustalenie, że takie informacje o kandydacie zostaną przekazane osobom biorącym udział w głosowaniu. Na podstawie powyższych wywodów sąd ustalił, że zaskarżone uchwały były sprzeczne z przepisami prawa z przyczyn formalnych – z uwag na sposób ich podjęcia. W związku z tym podlegały one uchyleniu.

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 4 lipca 2024 r., sygn. akt I C 2275/21
Oprac. PB
Prev
POPRZEDNI
Jak w praktyce wykorzystać nowe technologie?