Geodetic

SPRAWDZENIE DZIAŁKI PRZED ZAKUPEM - DANE EWIDENCYJNE – CZEŚĆ 1

"Poszukując nieruchomości na cele inwestycyjne lub własne cele budowlane musimy skontrolować podstawowe parametry przedmiotowej nieruchomości. Celowo napisałem, że musimy ponieważ kontrola powinna dotyczyć absolutnie każdej transakcji, nawet z pozoru tej bardzo łatwej. To co mnie w tym utwierdza to ilość spraw jakie opiniuję jako biegły sądowy w kontekście problemów po zakupie nieruchomości. Błędne powierzchnie, problemy z granicami, dostęp do drogi, urządzenia infrastruktury technicznej, służebności to tylko niewielka część problemów z jakimi borykają się inwestorzy po zakupie. Niestety sprawy te ciągną się latami, pochłaniając cenny czas inwestorów oraz pieniądze niezbędne na obsługę prawną oraz biegłych. Postanowiłem zatem napisać szereg artykułów, które pokażą w jaki sposób wykonać podstawową analizę działki, jakie parametry sprawdzić i na co zwrócić szczególną uwagę w ramach analizy. Co można wykonać we własnym zakresie, a co należało by zlecić profesjonalnym podmiotom. Mam ogromną nadzieję, że dzięki tym publikacjom, problemów po zakupie nieruchomości będzie zdecydowanie mniej, a inwestorzy będą dokonywali świadomych zakupów. Warto również zwrócić uwagę na jeszcze jeden ważny aspekt analizy. Może być ona cennym dokumentem do negocjacji ceny z sprzedającym lub dokumentem informującym o większej wartości nieruchomości niż oferowana. W pierwszej kolejności na warsztat wezmę dane ewidencyjne działki. Mam tu na myśli numer działki, obrębu, powierzchnię, granice, użytki i numer KW. " pisze prezes Geodetic Rafał Rychlicki

Sprawdzenie działki przed zakupem. Dane ewidencyjne – cz.1 Poszukując nieruchomości na cele inwestycyjne lub własne cele budowlane musimy skontrolować podstawowe parametry przedmiotowej nieruchomości. Celowo napisałem, że musimy ponieważ kontrola powinna dotyczyć absolutnie każdej transakcji, nawet z pozoru tej bardzo łatwej. To co mnie w tym utw...

NIEZGODNOŚĆ PROJEKTU BUDOWLANEGO Z MIEJSCOWYM PLANEM ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Zespół Geodetic znalizował kilka tematów, w których wydano pozwolenie na budowę, które w pewnym zakresie nie było zgodne z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W większości przypadków wynikało to z niewychwycenia błędów w projekcie przez Wydział Architektury wydający PnB. Sprawy dotyczyły usytuowania linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu, linii zabudowy, funkcji, stref ochronnych lub wskaźników urbanistycznych. Inwestorzy mając prawomocne pozwolenie na budowę zwyczajowo nie mieli obaw w realizacji inwestycji twierdząc, że decyzja jest prawomocna i nie da się jej uchylić. Niestety rzeczywistość wygląda inaczej o czym świadczą przepisy i liczne wyroki sądów. Niezgodność PnB z zapisami MPZP moze stanowić rażące naruszenie prawa i być podstawą do uchylenia decyzji PnB.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 października 2015 r. (II OSK 215/14)

"Skutki zaaprobowania projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę, w sytuacji gdy projekt ten jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu.

Zatem zaaprobowanie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę, w sytuacji gdy projekt ten jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu może stanowić rażące naruszenie prawa o którym mowa w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. W niniejszej sprawie niewątpliwie zasadnie stwierdzono, że wydana decyzja o pozwoleniu na budowę stanowi rażące naruszenie art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, albowiem w sposób oczywiście sprzeczny z prawem zezwolono na wybudowanie elektrowni wiatrowej na gruntach przeznaczonych pod uprawy polowe."

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 19 października 2016 r. (II SA/Gd 333/16)

"Negatywny wynik ustaleń organu co do zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, a możliwość wydania pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Negatywny wynik ustaleń organu co do zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy przekreśla możliwość wydania pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę, a zaaprobowanie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę, w sytuacji, gdy projekt ten jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu, może stanowić rażące naruszenie prawa, o którym mowa w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a."

Niemniej w tych przypadkach warto znać warunki w których decyzja nie może zostać uchylona. Ma to miejsce jeżeli upłynęło dziesięć lat od wydania decyzji, a także gdy decyzja wywołała nieodwracalne skutki prawne.

Warto zatem analizując do zakupu nieruchomość z prawomocnym pozwoleniem na budowę, wykonać audyt zgodności tego pozwolenia z zapisami MPZP. Pozwoli nam to uniknąć sytuacji, o której mowa powyżej.

Za nami niezwykle intensywny szkoleniowy okres. Oprócz Forum Dewelopera, w którym udział wzięli Adrian Hołub i Rafał Rychlicki, mieliśmy przyjemność przekazać wiedzę z zakresu due diligence nieruchomości i poprowadzić szkolenie w firmie Herbewo. Następnie dzięki uprzejmości Daniel Siwiec poprowadziliśmy szkolenie dla sporej grupy inwestorów związanych z Danielem. Adrian Hołub omówił bardzo szczegółowo temat podziałów lokali na mniejsze. Opisał tryby, procedury, zagrożenia oraz sposoby ich rozwiązania. Z uwagi na burzliwą dyskusję i duże zainteresowanie tematem szkolenie znacznie się przedłużyło co nas bardzo cieszy.
Rafał Rychlicki pokazał w swoim wystąpieniu w jaki sposób weryfikować nieruchomości przed zakupem przy wykorzystaniu internetowych portali. Na co zwrócić uwagę, jakie dane wykorzystać i w jaki sposób je analizować.