BH

NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ PRZY ZAKUPIE MIESZKANIA NA WYNAJEM?

Zastanawiasz się nad inwestycyjnym zakupem mieszkania, ale nie wiesz od czego zacząć? Przeczytaj kilka cennych wskazówek, które pomogą Ci podjąć odpowiednią decyzję. Przed procesem poszukiwania nieruchomości należy zadać pytanie, komu będziemy ją wynajmować. Odpowiednie zdefiniowanie grupy docelowej jest kluczem do sukcesu. Innymi kryteriami będzie kierować się student, innymi kadra zarządzająca w dużej korporacji, a jeszcze innymi rodzina z dziećmi.

LOKALIZACJA
Jeśli Twoją grupą docelową będą studenci, warto poszukać mieszkania zlokalizowanego w pobliżu uczelni. Trafionym pomysłem będzie również centrum miasta. Osoby skupiające się na życiu zawodowym, chcą mieszkać w pobliżu swojego miejsca pracy, natomiast rodziny z dziećmi będą potrzebować zaplecza edukacyjnego, a także terenów rekreacyjnych. Warto przeanalizować miejsce pod kątem infrastruktury komunikacyjnej, usługowej, a także przyszłych inwestycji – pomocny może być tutaj miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego danego terenu.

Grupa docelowa zdefiniuje również wymagany standard wykończenia lokalu. Metraż. Małe i tanie w utrzymaniu mieszkanie zawsze znajdzie swojego najemcę. Bardzo popularną formą wynajmu mieszkań, szczególnie w dużych miastach są mini akademiki, czyli mieszkania wynajmowane na pokoje. Właścicielowi takich lokali zależy, aby na możliwie niewielkiej powierzchni, móc urządzić możliwie wiele niezależnych pomieszczeń, dlatego też ważny jest rzut i funkcjonalność nieruchomości.

CENA
Jeden z kluczowych elementów, który przyszły inwestor powinien przeanalizować. Poza ceną zakupu należy jeszcze oszacować kwotę, jaką przyszły najemca jest w stanie zapłacić. Pozwoli to obliczyć stopę zwrotu z inwestycji. Pomocne w tym przypadku będą portale nieruchomościowe, analiza podobnych ofert pozwoli na dokładniejsze założenia.

KOSZTY
Decydujesz się na zakup mieszkania z rynku wtórnego? Poproś obecnego właściciela o przedstawienie rozliczenia z zarządcą. Jaką kwotę odprowadza na fundusz remontowy i jakiej wysokości środki są na nim zgromadzone? Czy planowane są w przyszłości większe remonty? Pamiętaj również o kosztach okołotransakcyjnych, opłatach notarialnych i obligatoryjnym PCC (podatku od czynności cywilnoprawnych) – 2%.

Pamiętaj, zakup nieruchomości to decyzja na wiele lat, która wiąże się z poważnym zobowiązaniem finansowym. Zjawiskiem, które z pewnością w długim okresie niekorzystnie wpłynie na rynek najmu, jest demografia. Z roku na rok rodzi się coraz mniej dzieci, co w dłuższej perspektywie czasu oznacza mniejszą ilość osób w wieku produkcyjnym (która stanowi główna grupę docelową osób wynajmujących).

Dlatego tak ważne jest wybranie mieszkania w odpowiedniej lokalizacji, pamiętając przy tym o wszystkich innych wcześniej opisanych parametrach.

Ponadto inwestycyjny zakup nieruchomości powinien zostać poprzedzony dokładną i wyczerpującą analizą ekonomiczną oraz prawną – podstawowym źródłem informacji o nieruchomości będzie tutaj księga wieczysta. Pamiętaj, Twoja decyzja powinna być dokładnie przemyślana, nie warto kierować się emocjami.

JAK WYKOŃCZYĆ MIESZKANIE NIE WYKAŃCZAJĄC PRZY OKAZJI SIEBIE? CZĘŚĆ 2 z 2

Moja rada odnośnie mebli w zabudowie dotyczy jednak czegoś zupełnie innego – ustalajcie duże kary za opóźnienie w terminie dostawy, odnoszę wrażenia, że żadna firma nie przywozi mebli kuchennych i szaf wnękowych w umówionym terminie.

Drewniane fronty w łazienkowych szafkach to również nie był najlepszy pomysł. Moje dzieci miliony razy przysięgały, że nie będą chlapać wodą podczas kąpieli, a co drugi dzień ścieram jej grubą warstwę z podłogi, nierzadko z lustra i ścian po przeciwnej stronie łazienki. Po 4 latach farba na frontach już popękała i miejscami odpada.

W moim mieszkaniu, które znajduje się na parterze, w standardzie deweloper montował rolety zewnętrzne. Pewnego dnia opuszczając je zauważyłam, że nie domykają się z obu stron jednocześnie. Zadzwoniłam więc z pretensjami do podwykonawcy dewelopera od rolet i ku mojemu zdziwieniu zostałam uświadomiona, że mam niewypoziomowany taras…

Nie bez przyczyny mówi się, że pierwszy dom budujemy dla wroga, drugi dla przyjaciela, a trzeci dla siebie. To samo dotyczy wykańczania mieszkania. Uczymy się na błędach i za każdym kolejnym razem jesteśmy bogatsi o nowe doświadczenia. Zaczynamy wiedzieć czego chcemy i co nam się podoba - albo chociaż czego nie chcemy i co nam się nie podoba; to też dobre jak na początek. W pamięci pozostają również miłe wspomnienia związane z zakupem mebli, wyborem dodatków, przeprowadzką i poznawaniem sąsiadów.

Czerpiemy ogromną radość widząc, że otaczająca nas przestrzeń mieszkania staje się piękniejsza, bardziej przytulna. Ale nie ma w tym nic dziwnego, że urządzając mieszkania wolimy uczyć się na cudzych błędach. Dlatego właśnie zapraszam Was do podzielenia się swoimi doświadczeniami.

JAK WYKOŃCZYĆ MIESZKANIE NIE WYKAŃCZAJĄC PRZY OKAZJI SIEBIE? CZĘŚĆ 1 z 2

Chyba każdy z nas wchodząc do nowo zakupionego mieszkania w stanie deweloperskim oczyma wyobraźni widzi je już po wykończeniu. „Tu będzie stała sofa, przy oknie zrobimy jadalnię, a to jest idealne miejsce na moją gitarę.” Niektórzy z Was może posunęli się jeszcze dalej: „..na tej mało widocznej ścianie za drzwiami w sypialni obraz od babci, a na regale w przedpokoju pamiątki z podróży po Azji.” Jacy jesteśmy zdziwieni, gdy po kilku miesiącach współpracy z firmami wykańczającymi mieszkanie, również jesteśmy wykończeni. A myśl o kolejnej sobocie spędzonej w IKEA przyprawia nas o ból głowy. Czy można przyjemnie przejść przez proces urządzania mieszkania i uniknąć błędów ?

Moje doświadczenia z urządzaniem mieszkania wyglądają w wielkim skrócie tak.
Firma, której zleciłam malowanie ścian, zrobienie podwieszanych sufitów i wykończenie łazienki, była z polecenia. Do tej pory nie potrafię sobie odpowiedzieć na pytanie jak to się stało, że firma nie zrobiła spadku pod prysznicem w stronę odpływu liniowego. Ta sytuacja nauczyła mnie jednego - ostatniej płatności należy dokonać po sprawdzeniu wykonanej pracy oraz po wszystkich poprawkach, w przeciwnym wypadku na poprawki będziecie czekać miesiącami.

Firmę, która projektowała i wykonywała kuchnię z zabudowie, znalazłam natomiast w internecie. Po czasie mogę śmiało ocenić, że z projektowaniem niewiele miała wspólnego, bo projekt kuchni właściwie zrobiłam sama. Za zbyt długie szuflady - 120 cm - nie mogę mieć do nikogo pretensji, gdyż się na takie uparłam, ale na to, że fronty wiszących szafek były zbyt ciężkie, aby wisieć na dwóch zawiasach już tak. Po kilku tygodniach od montażu fronty lekko opadły. Uwzględniono reklamację. Firma dokręciła szafki, zapewniając jednocześnie, że zawiasy są dobrej jakości oraz że dwa w zupełności wystarczą. Po kolejnych dwóch tygodniach front od jednej z szafek odpadł wyrywając dwa „dobrej jakości zawiasy”, z wielkim hukiem uderzając o ziemię i zostawiając wgniecenie w drewnianej podłodze. (Szczęśliwie nikogo nie raniąc!) Firma poczuwała się do odpowiedzialności i obecnie mam już zamontowany trzeci „dobrej jakości zawias”.

ZAKUP MIESZKANIA OD DEWELOPERA KROK PO KROKU

Przychodzi taki moment w życiu, kiedy marzenie o własnych czterech kątach jest w zasięgu ręki. Stajemy przed wyborem: nowe czy używane.

W dobie boomu deweloperskiego, nowe mieszkania możemy znaleźć praktycznie w każdej części miasta. Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym ma zarówno plusy jak i minusy. Skupimy się na korzyściach, są to m.in.:

• możliwość wykończenia mieszkania wg własnego gustu
• 5 letni okres rękojmi za wady budynku i mieszkania,
• zbliżony wiek naszych sąsiadów,
• możliwość zakupu miejsca postojowego w garażu podziemnym,
• brak obowiązku płacenia PCC - 2 % na rynku wtórnym.

Jak wygląda proces zakupu mieszkania od dewelopera?

1. Zbadaj swoją zdolność kredytową! Sprawdź, na wydatek jakiego rzędu możesz sobie pozwolić.
2. Wybierz mieszkanie i jeśli jest to możliwe (budowa jest odpowiednio zaawansowana) umów się na prezentację.
3. Zapoznaj się z warunkami zakupu oraz dokumentami związanymi z inwestycją (prospekt informacyjny, wzór umowy deweloperskiej).
4. Ustal ostateczną cenę i harmonogram płatności, uzgodnij co w przypadku nieotrzymania kredytu, na jakich warunkach deweloper zwróci Ci wpłacone środki.
5. Podpisz UMOWĘ REZERWACYJNĄ - koszt od 1000 zł do 5000 zł (nie każdy deweloper praktykuje zawieranie tego typu umów, część z nich od razu umówi Cię na zawarcie UMOWY
DEWELOPERSKIEJ do notariusza).
6. Jeśli wspomagasz się kredytem - udaj się do doświadczonego eksperta finansowego, na podstawie umowy rezerwacyjnej możesz się już starać uzyskać wstępną decyzję kredytową.
7. Warunkiem otrzymania decyzji ostatecznej jest zawarcie UMOWY DEWELOPERSKIEJ, jest ona obligatoryjnie zawierana w formie aktu notarialnego. Koszt ponosi po połowie strona
kupująca oraz deweloper. Za umowę zapłacisz od 500 do 750 złotych.
8. Pamiętaj o terminowej wpłacie środków własnych (minimum 10% wartości nieruchomości) na RACHUNEK POWIERNICZY - jego numer znajdziesz w UMOWIE DEWELOPERSKIEJ.
9. Podpisz umowę kredytową - proces kredytowy został tu przedstawiony w wielkim skrócie - jest to temat na osobny artykuł.
10. Pamiętaj, że po zakończeniu budowy budynek musi jeszcze uzyskać pozwolenie na użytkowanie - proces trwa do 30 dni.
11. Odbierz klucze - sprawdź czy w lokalu nie ma żadnych wad, sporządzony zostanie protokół zdawczo-odbiorczy - PAMIĘTAJ od momentu odbioru mieszkania ponosisz już koszty administracyjne.
12. Możesz już wykańczać mieszkanie - ekipę remontową warto umówić z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem.
13. Po kilku miesiącach (maksymalnie pół roku) spotkasz się ponownie u NOTARIUSZA na zawarcie UMOWY PRZYRZECZONEJ, czyli przenoszącej własność. Koszt tej umowy ponosisz już w 100%, dlatego musisz się liczyć z wydatkiem rzędu 2000 zł.
14. Pamiętaj o ubezpieczeniu mieszkania (ubezpieczenia tzw. „murów” - będzie wymagał od Ciebie bank). Pamiętaj jednak, że możesz znaleźć ofertę poza bankiem.

Koszty około-transakcyjne związane z zakupem nieruchomości od dewelopera oscylują w granicach 1-2% ceny mieszkania. Musisz jeszcze uwzględnić koszty związane z kredytem
hipotecznym, o ile będziesz się nim wspomagać.

Proces wydaje się być skomplikowany, jednak zdecydowanie mogą Ci go ułatwić doświadczone osoby z branży finansowej oraz nieruchomościowej.