BioFrame - Administrare imobiliara

♨️ De ce plătim „căldura comună” chiar dacă avem contoare individuale?

În multe ansambluri rezidențiale moderne, sistemul de încălzire este centralizat doar până la subsolul clădirii, de unde agentul termic este preluat de către asociație și distribuit individual printr-o rețea proprie.
De aici încep diferențele: factura totală emisă de furnizorul de agent termic nu se suprapune perfect cu totalul citirilor de pe contoarele individuale.

Această diferență, denumită în limbaj tehnic energie termică nedistribuită sau pierderi din sistemul comun, reprezintă exact ceea ce Curtea de Justiție a Uniunii Europene (CJUE) a analizat recent – și a confirmat că este corect și legal ca ea să fie repartizată proporțional către toți proprietarii.

🔍 Cum apare diferența între factura furnizorului și totalul contoarelor

Chiar dacă fiecare apartament are un contor propriu, sistemul nu este perfect izolat. O parte din energie se pierde inevitabil prin:
• coloanele verticale care traversează apartamentele;
• conductele din casa scării, subsol și ghene tehnice;
• încălzirea pasivă a zonelor comune, cm ar fi garajele sau spațiile tehnice.

Prin urmare, dacă totalul contoarelor arată, de exemplu, 95 Gcal, dar factura furnizorului pentru întreaga clădire este 100 Gcal, cele 5 Gcal diferență nu au dispărut, ci au fost eliberate în spațiile comune ale imobilului.

Această energie trebuie repartizată — iar metoda corectă este prin coloana „căldură părți comune”.

⚖️ Ce spune legislația și dreptul european

🔸 Legea 196/2018 privind asociațiile de proprietari prevede că toți proprietarii contribuie la cheltuielile pentru părțile comune ale clădirii.
🔸 CJUE (2024) a decis că nu contravine dreptului UE ca statele să impună plata pentru energia termică emisă de instalațiile interne comune, atâta timp cât:
• calculul este proporțional și transparent;
• metodologia și justificările sunt clare și accesibile proprietarilor.
🔸 Directiva europeană privind eficiența energetică cere ca sistemele de repartizare să reflecte consumul real și să fie ușor de verificat de către consumatori.

🧮 Cum procedăm corect în practică
1. Preluăm factura furnizorului (de exemplu, Termoficare SA).
2. Adunăm citirile tuturor contoarelor individuale de apartament.
3. Determinăm diferența dintre factura furnizorului și suma contoarelor.
4. Împărțim diferența pe cota parte indiviză (suprafața utilă din actul de proprietate), într-o coloană separată — denumită, de exemplu, „Căldură părți comune”.

Astfel, fiecare proprietar:
• plătește exact cât a consumat în apartamentul său;
• contribuie proporțional la pierderile tehnice care există în orice sistem comun.

🧱 Exemple concrete din administrare

În asociațiile cu care lucrăm, unde Bioframe Administrare Imobiliară gestionează sistemele de contorizare termică:
• facturile de la furnizor sunt preluate integral în contabilitatea blocului;
• diferențele între totalul contoarelor și factura furnizorului se notează automat în coloana „căldură comună”;
• proprietarii pot vedea lunar ambele valori – consum propriu și partea comună – astfel încât totul să fie clar și verificabil.

💡 Concluzie

Nimeni nu „plătește pentru alții”.
Ceea ce plătim este căldura reală care circulă prin clădire – fie prin calorifere, fie prin țevi.
Transparența și metoda corectă de calcul fac diferența dintre un sistem perceput ca „nedrept” și unul respectat de toți proprietarii.

📘 Articol redactat de Bioframe Administrare Imobiliară – expertiză în administrarea condominiilor și contorizare termică individuală.