Properlist

🔎 ทำไม “ไบเทคบุรี” ถึงเป็น
Limited Location ที่ดิน 169 ไร่
ติด BTS ที่หาไม่ได้อีกแล้วในกรุงเทพฯ
ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
คำว่า “ทำเลดี” ไม่เพียงพอ
อีกต่อไป

เพราะในบางกรณี
มีทำเลที่ถูกเรียกว่า “Limited Location”
ทำเลที่แทบจะไม่มีวันเกิดซ้ำได้อีก

และ
หนึ่งในตัวอย่างที่ชัดที่สุดในกรุงเทพฯ
คือ “ไบเทคบุรี”
#จุดเริ่มต้น
ย้อนกลับไปช่วงต้นทศวรรษ 2530
ประเทศไทยกำลังเติบโตทางเศรษฐกิจ
อย่างร้อนแรง การค้าและการลงทุน
จากต่างชาติหลั่งไหลเข้ามา

แต่ในเวลานั้น
“ศูนย์แสดงสินค้าขนาดใหญ่แบบครบวงจร”
ยังไม่เกิดขึ้นในไทย

นี่จึงเป็นช่องว่างที่
คุณประสาน ภิรัชบุรี มองเห็น
และตัดสินใจพัฒนาโครงการ
“ไบเทค บางนา” ในปี 2538

แม้ต้องเผชิญกับวิกฤติเศรษฐกิจ
ปี 2540 ทำให้ต้นทุนพุ่ง และหนี้สิน
บริษัทเพิ่มขึ้นอย่างหนัก

แต่สุดท้าย “ไบเทค” ก็ยืนหยัด
ผ่านวิกฤติมาได้ และเปิดให้บริการ
อย่างเป็นทางการในปี 2540 กลาย
เป็น ศูนย์จัดแสดงสินค้าระดับ
นานาชาติแห่งแรกของไทย
#แล้วไบเทคยืนหยัดมาได้ยังไง
อย่างแรก
“ไบเทค บางนา” หรือในชื่อใหม่
“ไบเทคบุรี” ตั้งอยู่บริเวณ ถ.เทพรัตน
และ ถ.สุขุมวิท เขตบางนา

ซึ่ง ถือว่าเป็นโลเคชันระดับหายาก
- ติด รฟฟ. BTS บางนา
- ​​เชื่อมต่อทางด่วนเฉลิมมหานคร และบูรพาวิถี
- ห่างสนามบินสุวรรณภูมิแค่ 15 นาที

ในเชิงอสังหาฯ
นี่คือ “Limited Location” อย่างแท้จริง

เพราะ
ที่ดินขนาดนี้ในกรุงเทพฯ ชั้นกลาง
ติดรถไฟฟ้า มีทางด่วนหลายสาย
และใกล้สนามบินนานาชาติพร้อมกัน

เปรียบให้เห็นภาพ 169 ไร่ เทียบเท่า
หมู่บ้านจัดสรรประมาณ 120–200 หลัง
แต่ที่ดินขนาดนี้ในย่านบางนา ที่ยังติด BTS
และทางด่วนพร้อมกัน แทบไม่มีเจ้าของ
รายไหนปล่อยขายอีกแล้ว

เพราะที่ดินแบบนี้ ไม่ได้หายากแค่เรื่อง
“ขนาด” แต่หายากเรื่อง “ทำเลที่ครบ”
ในแปลงเดียว

ต่อมาคือ “ขนาดพื้นที่” ซึ่งสร้างกำแพง
ให้คู่แข่ง เพราะ “ไบเทค” มี พื้นที่จัดงาน
กว่า 70,000 ตร.ม.

ทำให้รองรับผู้เข้าร่วมงานได้สูงสุด 40,000 คน
และมีจุดเด่นเชิงโครงสร้าง ที่ ความสูง Hall
ถึง 25 เมตร รองรับน้ำหนักได้สูงสุด 3 ตัน
ที่จอดรถกว่า 5,200 คัน

สิ่งเหล่านี้ คือ “Barrier to Entry”
ที่ทำให้การแข่งขันในธุรกิจนี้ไม่ใช่แค่เรื่องเงิน
แต่เป็นเรื่องของ ที่ดิน โครงสร้าง และเวลา
ซึ่งในปี 65 บริษัท ภิรัชบุรี จำกัด
มีรายได้ 628 ล้าน กำไร 207 ล้าน

นอกจากไบเทคบุรี แล้ว
กลุ่มบริษัทภิรัชบุรี ยังเป็นผู้พัฒนา
โครงการอสังหาริมทรัพย์
ที่มีคุณภาพสูง อีกมากมาย

- เช่น ศูนย์การค้าเอ็มควอเทียร์
(ร่วมทุนกับ กลุ่มเดอะมอลล์) และ
อาคารสำนักงานเกรดเอ ตึกภิรัช ทาวเวอร์
ที่ ไบเทค, สาทร, เอ็มควอเทียร์

ถือเป็น โมเดล “Land Optimization”
ที่เปลี่ยนที่ดินผืนเดียว ให้สร้างรายได้
หลายชั้น
#แล้ววันนี้ไบเทคกำลังทำอะไร
คือ การพลิกโฉมครั้งใหญ่ เพราะ
“ภิรัชบุรี กรุ๊ป” ประกาศแปลงโฉม
“ไบเทค บางนา” เป็น “ไบเทคบุรี”
และเปิดให้ใช้บริการเต็มรูปแบบแล้ว

ซึ่ง เป็นคอมมูนิตี้สเปซบนพื้นที่
กว่า 169 ไร่ ที่รวบรวมสถานที่
จัดงานนิทรรศการ ศูนย์การ
ประชุมนานาชาติ คอนเสิร์ตฮอลล์
ลานกิจกรรม และพื้นที่สีเขียว

โดย
มีพื้นที่หลัก ได้แก่ BITEC EVENT
พื้นที่จัดแสดงนิทรรศการกว่า 41,000 ตร.ม.
และ BITEC CONNECT ห้องประชุม
ตั้งแต่ 50 ถึง 3,500 ที่นั่ง

นอกจากนี้ยังมี BEAT Active
ศูนย์ Sports Entertainment Park
ที่มีกิจกรรมพัฒนาทักษะร่างกาย
สำหรับเด็กและผู้ใหญ่กว่า 55 กิจกรรม

ซึ่ง
เป็นสถานที่แห่งนี้ได้ถูกใช้จัดงาน
ที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็น นิทรรศการ
งานแสดงสินค้า และการประชุม

นั่นหมายถึง รายได้ 365 วันต่อปี
แทนที่จะรอแค่วันมีงาน Expo
#สรุป
30 ปีที่แล้ว
“ไบเทค” เกิดจากคนคนหนึ่ง
ที่มองเห็นช่องว่าง ที่คนอื่น
มองข้ามไป

วันนี้ ไบเทคกำลังพิสูจน์อีกครั้ง
ว่าธุรกิจที่ดีไม่ใช่แค่ ทนทานต่อ
การเปลี่ยนแปลง
แต่คือ
ธุรกิจที่ เปลี่ยนตัวเองก่อน
ที่จะถูกบังคับให้เปลี่ยน
Reference:
- ภิรัชบุรีกรุ๊ป
- กรุงเทพธุรกิจ
- ไทยรัฐ
#ไบเทคบุรี
#ภิรัชบุรีกรุ๊ป
#อสังหา
#อสังหาริมทรัพย์

[𝗣𝗿𝗼𝗽 𝗧𝗮𝗹𝗸]
เมื่อ “รัตนาธิเบศร์” กำลัง Rebrand
เป็นย่าน “North Ville” อะไรที่น่าสนใจบ้าง
นอกจากแค่ชื่อที่เปลี่ยน?
ถ้าผ่านแถวนนทบุรี
โซน ถ.รัตนาธิเบศร์บ่อยๆ คงเห็น
แล้วว่า เซ็นทรัลเก่าที่อยู่มาหลาย
สิบปี หายไปแล้ว

และ
แทนที่ด้วย “Central Northville”
มิกซ์ยูสใหม่ 210,000 ตร.ม.
บนที่ดิน 59 ไร่ คาดกำหนดเปิดในปี 2569 นี้
มี Skywalk เชื่อมตรง MRT แยก
นนทบุรี 1

แต่สิ่งที่น่าสนใจกว่าการเปิดห้างใหม่
คือ จะทำให้ย่านนี้เปลี่ยนไปยังไง
ถ้าเปิดบริการอย่างเต็มรูปแบบ
#ย้อนกลับไปเมื่อสิบปีก่อน
พื้นที่แถว “Central Northville”
ยังจัดอยู่ในโซนที่อยู่อาศัยหนา
แน่นน้อย ในผังเมืองรวม จ.นนทบุรี

พูดตรงๆ คือ ยังไม่มีใครมองว่า
นี่คือ ทำเลที่จะโตได้ขนาดนี้
จุดเปลี่ยนแรก คือ รฟฟ.สายสีม่วง

พอมีรถไฟฟ้าผังเมืองถูกปรับทันที
จากหนาแน่นน้อย กลายเป็นหนา
แน่นมาก

และเพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรม
บริเวณแยกนนทบุรี 1 นั่นคือ
สัญญาณแรกที่บอกว่าที่ดินแถวนี้
กำลังจะถูก Reprice
#แล้วตัวเลขจริงมันเป็นยังไง
ราคาประเมินที่ดิน ถ.รัตนาธิเบศร์
ปี 2555-2558 อยู่ที่ 80,000 บาท/ตร.ว.
ปี 2566-2569 ขึ้นมา 150,000 บาท/ตร.ว.

เพิ่มขึ้น 87.5% ในรอบสิบปี
และ Central Northville ยัง
ไม่ได้เปิดเต็มตัวด้วยซ้ำ
#แล้วปัจจัยอะไรที่ทำให้ที่ดินแถวนี้ถึงโตได้ขนาดนี้
อย่างแรก คือ แหล่งงานราชการที่กระจุกตัว
รอบ ถ.รัตนาธิเบศร์ ไม่ว่าจะเป็น
กระทรวงสาธารณสุข,กระทรวงพาณิชย์,

และศูนย์ราชการนนทบุรี, สำนักงาน ป.ป.ช.
สำนักงานสลากกินแบ่งรัฐบาล และ
หน่วยงานราชการอีกหลายสิบแห่ง

ทำให้ Traffic ของคนคนทำงานในโซนนี้
มีเป็นหลักหมื่นคน และส่วนใหญ่ต้องการ
ที่อยู่อาศัยในพื้นที่

อย่างที่ 2
คือ โครงข่ายการเดินทางที่ขยายตัว
ไม่ใช่แค่สายสีม่วงเส้นเดียว ยังมี
สายสีชมพู Interchange

ที่ “สถานีศูนย์ราชการนนทบุรี”
และในอนาคตจะมีเพิ่มเข้ามา
ตัดอีก 1 สาย คือ รถไฟฟ้า
สายสีน้ำตาล แคราย-ลำสาลี

อย่างที่ 3 คือ “Central Northville”
การที่ CPN เลือกมาลงทุนแบบนี้
ถือเป็นการสร้างแลนด์มาร์กที่ใหญ่
ขึ้นจากเดิม โดยอัปไซซ์จากห้าง
ธรรมดา ให้กลายเป็น Mixed-Used

ที่มีความครบกว่าเดิม และอำนวย
ความสะดวกให้คนในย่านไม่ต้อง
ออกไปไหนไกล

ซึ่งการอัปไซซ์ครั้งนี้ มีจุดแข็งสำคัญ
คือการเกาะแนวรถไฟฟ้า ใกล้แหล่ง
งานขนาดใหญ่ทั้งโซนสนามบินน้ำ
และแจ้งวัฒนะ

ทำให้พื้นที่นี้มี Demand รองรับอยู่แล้ว
ไม่ใช่การเริ่มจากศูนย์ ขณะเดียวกัน
การเติบโตของบ้านเดี่ยวระดับ 10 ล้าน
ขึ้นไป

อีกทั้งการที่ CPN เข้ามา ก็จะช่วยให้
ทำเลมีแม่เหล็กดึงดูดคนมาเข้ามาอาศัย
ในพื้นที่ และทำให้ทั้งย่านมีมูลค่าเพิ่มขึ้น
ในอนาคต
#แล้วอนาคตจะไปทางไหน
ทำเลที่มีทั้งแหล่งงานราชการขนาดใหญ่
รถไฟฟ้าหลายสาย และ Mega Project เข้ามา
มักมีราคาที่ดินที่ไปได้อีก

คำถามที่น่าคิด คือ
ถ้าตอนนี้ราคาประเมิน
อยู่ที่ 150,000 บาท/ตร.ว.

และ Central Northville
ยังไม่ได้เปิดรอบประเมิน
หน้าตัวเลขจะอยู่ที่เท่าไหร่
และสำหรับคนที่กำลังมองหา
คอนโดในย่านนี้ ปัจจุบันยังมี
เปิดขายอยู่ 4 โครงการที่เป็นตัวเลือกอยู่

1. ASPIRE รัตนาธิเบศร์ เวสต์ตัน | AP Thailand
ราคาเริ่ม 1.85 ล้าน* | เริ่ม 30.5 ตร.ม. ห่าง MRT
บางกระสอ ~200 ม. ส่วนกลางกว่า 3 ไร่ ครบ คุ้ม
พิกัด :https://maps.app.goo.gl/yePgEmx4MaVLWeTT6

2. Flexi รัตนาธิเบศร์ | SENA
ราคาเริ่ม 1.89 ล้าน* | เริ่ม 24 ตร.ม.
ห่าง MRT บางกระสอ ~250 ม.
เพดานสูง 3-3.6 ม. และ Rooftop
พิกัด : https://maps.app.goo.gl/Snqy4xgnudBptrej6

3. Origin Plug & Play Nonthaburi Station | Origin
ราคาเริ่ม 2.09 ล้าน* | เริ่ม 22 ตร.ม. + ชั้นลอย ห่าง
MRT แยกนนทบุรี 1 ~250 ม. Duo Space เพดาน
สูง 4.2 ม. อยู่แล้วรู้สึกเหมือนบ้าน
พิกัด : https://maps.app.goo.gl/DNuPndHihqimvHqK7

4. The Most รัตนาธิเบศร์ | Nirvana Daii
ราคาเริ่ม 1.79 ล้าน* เริ่ม 24 ตร.ม. ห่าง MRT
บางกระสอ ~500 ม. ติด Central 98 ม.
ยูนิตน้อย ส่วนตัวกว่า ส่วนกลาง 100 รายการ
พิกัด : https://maps.app.goo.gl/Qraz9w3hk58PhvcV8

5. The Politan Rive | Everland
ราคาเริ่ม 3.79 ล้าน* | เริ่ม 24.5 ตร.ม. ห่าง MRT
สะพานพระนั่งเกล้า 150 ม. ติดโค้งแม่น้ำเจ้าพระยา
พร้อมวิว 360 องศา
พิกัด : https://maps.app.goo.gl/N2xnYG9ouWdGq7Sa6
#ทำเลรัตนาธิเบศร์ #ราคาที่ดิน
#อสังหาฯ #นนทบุรี