Mint Property

3 สมาคมอสังหาฯ ยื่นข้อเสนอ 3 มาตรการระยะสั้น + 9 มาตรการระยะยาว ต่อรัฐบาลอีกครั้ง

3 #สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่
• สมาคมอาคารชุดไทย
• สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย
• สมาคมบ้านจัดสรร

คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิตย์
#นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า
3 สมาคมเตรียมยื่นข้อเสนอเดิม
ต่อรัฐบาลอีกครั้ง เป็น ครั้งที่ 4

ข้อเสนอนี้เคยยื่นมาแล้วตั้งแต่
• รัฐบาล คุณเศรษฐา ทวีสิน
• ต่อเนื่องมาถึงรัฐบาล คุณแพทองธาร ชินวัตร
• และล่าสุดรัฐบาล คุณอนุทิน ชาญวีรกูล

เหตุผลที่ยังใช้ข้อเสนอเดิม เพราะมองว่าเป็นข้อเสนอที่เน้น

• ปรับโครงสร้างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
• ปรับโครงสร้างเศรษฐกิจประเทศในระยะยาว
• ไม่ใช่มาตรการเฉพาะหน้าแบบชั่วคราวเท่านั้น

ปัจจุบันข้อเสนอ 3+9 มาตรการ
• ยังอยู่ที่ กระทรวงมหาดไทย
• ค้างมาตั้งแต่สมัยรัฐบาลคุณเศรษฐา
• และกำลังรอความชัดเจนจากนโยบายรัฐบาลชุดใหม่ เพื่อหารือต่อกับทีมเศรษฐกิจ

#ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ที่สมาคมประเมิน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ “สมดุลใหม่” ที่มีความซับซ้อนมากขึ้น

โดยปัญหาหลักมาจากทั้ง ปัจจัยภายนอก และ ปัจจัยภายในประเทศ

#ปัจจัยลบจากภายนอก
• ความขัดแย้งในตะวันออกกลาง
• ราคาพลังงานผันผวน
• ปัญหาซัพพลายเชนขาดตอน
• ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจรุนแรงกว่าประเด็นน้ำมันแพงเพียงอย่างเดียว

#ปัจจัยลบภายในประเทศ
• กำลังซื้อคนไทยลดลงมาก
• ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ
• ตลาดต่างชาติยังไม่ฟื้นตัวชัดเจน

สมาคมมองว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นโครงสร้างพื้นฐานสำคัญของเศรษฐกิจไทย
เพราะหลักประกันสำคัญของระบบสถาบันการเงินส่วนใหญ่คืออสังหาริมทรัพย์

หากมูลค่าอสังหาฯ ลดลง จะกระทบทั้ง
• ความมั่งคั่งของประชาชน
• ความเชื่อมั่น
• และสภาพคล่องในระบบเศรษฐกิจ

ความเสี่ยงที่ถูกเตือนเพิ่มเติม

ขณะนี้ตลาดหุ้นกู้กำลังเผชิญปัญหา
จากการถูก ลดอันดับความน่าเชื่อถือ (Downgrade)

ส่งผลให้บริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางและเล็ก
• ไม่สามารถออกหุ้นกู้ใหม่
• เพื่อมาทดแทนหุ้นกู้เดิมที่ครบกำหนดได้

สมาคมมองว่านี่อาจกลายเป็น
“ระเบิดเวลาเรื่องสภาพคล่องของธุรกิจ”

#3มาตรการระยะสั้น

เพื่อประคับประคองสถานการณ์ปัจจุบัน และลดภาระประชาชน

▪️1) ต่ออายุมาตรการ LTV 100%
• เสนอให้ต่ออายุอย่างน้อย 1–2 ปี
• ควรมีความยืดหยุ่นตามคุณสมบัติผู้กู้
• บางอาชีพที่มีรายได้มั่นคงสูง เช่น แพทย์ อาจพิจารณาปล่อยกู้ได้ถึง 120%
• เป้าหมายคือเพิ่มสภาพคล่องและช่วยให้ซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น

▪️2) ยกเว้นค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองทุกระดับราคา
• ไม่ควรจำกัดเฉพาะบ้านราคาต่ำ
• เพราะตลาดหดตัวในทุกเซกเมนต์
• สมาคมมองว่าต้องใช้มาตรการแรงเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ

▪️3) ลดดอกเบี้ยเงินกู้ที่แท้จริง
• เสนอให้ธนาคารพาณิชย์ลด MRR และ MLR
• ให้สอดคล้องกับดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับลด
• เพื่อช่วยลดภาระหนี้เดิมของประชาชน
• และทำให้คนมีเงินเหลือใช้จ่ายมากขึ้นในช่วงค่าครองชีพสูง

#9มาตรการระยะยาว

เพื่อปรับโครงสร้างเศรษฐกิจและภาคอสังหาฯ ให้แข่งขันได้และยั่งยืน

▪️1) Leasehold 60 ปี
• เปิดให้มีสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี
• ใช้ได้ทั้งคนไทยและต่างชาติ
• เพื่อเพิ่มความเชื่อมั่นและแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้านที่ให้เช่า 60–70 ปี

▪️2) ตั้งกองทุนสนับสนุนบ้านสำหรับคนไทย
• เรียกเก็บค่าธรรมเนียมหรือภาษีจากชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัย
• แล้วนำเงินเข้ากองทุน
• เพื่อช่วยคนไทยรายได้น้อยถึงปานกลางเข้าถึงการซื้อบ้าน

▪️3) จัดระเบียบการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ
• ปรับกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายจัดสรร
• ให้ต่างชาติเป็นเพียง “ผู้พักอาศัย”
• ขณะที่โครงสร้างการบริหารนิติบุคคลและการจัดการต้องอยู่ภายใต้คนไทย 100%

▪️4) Mortgage Insurance
• ให้ภาครัฐช่วยค้ำประกันสินเชื่อบ้านประมาณ 10–20%
• เพื่อลดความเสี่ยงให้สถาบันการเงิน
• และช่วยให้คนซื้อบ้านระดับกลาง-ล่างเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

▪️5) อนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยง
• ปรับเกณฑ์ปล่อยกู้และอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงผู้กู้แต่ละราย
• คล้ายแนวคิดในตลาดหุ้นกู้
• เพื่อเปิดทางให้คนที่เครดิตไม่แข็งแรงมาก ยังเข้าถึงสินเชื่อในระบบได้

▪️6) Debt Warehouse หรือบ้านแลกเงิน
• เปิดทางให้รวมหนี้ดอกเบี้ยสูง เช่น บัตรเครดิต หรือนอกระบบ
• มาอยู่ในสินเชื่อบ้านที่ดอกเบี้ยต่ำกว่า
• โดยใช้มูลค่าส่วนต่างของอสังหาฯ เป็นหลักประกัน
• เป้าหมายคือช่วยลดภาระหนี้ครัวเรือน

▪️7) ส่งเสริมโครงการขนาดใหญ่
• เช่น Mega Projects หรือโครงการ Man-made
• ตัวอย่างเช่น Education Hub หรือ Health Center
• เพื่อสร้างงาน กระตุ้นการลงทุน และเพิ่มมูลค่าเศรษฐกิจ

▪️8) สร้างมูลค่าเพิ่มที่ดินและเก็บ Windfall Tax
• สนับสนุนการพัฒนาที่ดินตาบอดรอบโครงสร้างพื้นฐานรัฐ
• โดยเฉพาะรอบรถไฟฟ้า
• หากมีการพัฒนาใน 5 ปี ให้เก็บภาษี 10% ของมูลค่าโครงการ
• เพื่อกระตุ้นการพัฒนาเศรษฐกิจจากภาคเอกชน

▪️9) ลดขนาดที่ดินขั้นต่ำ
• เสนอให้ปรับเกณฑ์ที่ดินขั้นต่ำสำหรับบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดให้เล็กลง
• เพื่อให้ราคาบ้านสอดคล้องกับกำลังซื้อจริงของประชาชน

#ประเด็นที่สมาคมย้ำเป็นพิเศษ

• 3 มาตรการระยะสั้นต้องทำก่อน
เพราะเป็นเรื่องเร่งด่วนในการประคับประคองตลาดและประชาชน

• ในมาตรการระยะยาว สมาคมให้ความสำคัญมากกับ Leasehold 60 ปี

เพราะมองว่าเป็นเครื่องมือสำคัญในการเพิ่มความสามารถแข่งขันของไทย

และช่วยดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาอยู่อาศัยอย่างถูกกฎหมาย

• พร้อมวางภาพไทยให้เป็น Safe Haven
หรือแหล่งพักอาศัยที่ปลอดภัยของภูมิภาค

มีความคิดเห็นอย่างไร มาแชร์กันได้ค่ะ

สำหรับใครที่อยากหาโอกาสในวิกฤตซื้ออสังหาราคาดี

Wealthiness Estate ดูแลพร้อมให้คำปรึกษาส่วนตัว และดูแลทุกขั้นตอนแบบ Privileged Service

💎 Private Consulting:
คัดสรรโครงการคุณภาพ จาก Developer ชั้นนำ
💎 Private Viewing:
ชมโครงการแบบส่วนตัว พร้อมที่ปรึกษามืออาชีพ
💎 Exclusive Deal & Privilege:
ส่วนลดเป็นล้าน + ผ่อนตรงโครงการ + สินเชื่อเรทพิเศษ
💎 After-Sales Service: ดูแลครบวงจร มั่นใจทุกขั้นตอน

☎️ 065-626-5636
📲 LINE OA: https://bit.ly/LineOA_propertyjibjib

#อสังหาริมทรัพย์ #ลงทุนอสังหา #คอนโด #บ้าน #ซื้อบ้าน #ซื้อคอนโด #ปล่อยเช่า

แนวโน้ม “บ้านมือสอง” ปี 2569 ยังมีดีมานด์เพิ่มขึ้น และน่าจะเติบโตแซงหน้าตลาดบ้านใหม่อีกเช่นเคย ว่ากันว่าการที่ “บ้านมือสองขายดี” เพราะเศรษฐกิจไม่ดี คนผ่อนไม่ไหว ทำให้ซัพพลายบ้านมือสองเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ในขณะที่ทำเลและราคาเข้าถึงง่าย และได้อานิสงส์มาตรการรัฐลดค่าธรรมเนียมการโอนและจำนอง 0.01% จึงทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงที่ผ่านมามากกว่าบ้านใหม่