Hugo Enriquez Real Estate

No hay exención total para los alquileres parciales
Lo que para muchos propietarios que sobreviven con esto, no es mas que intento del estado de la Florida de seguir con la políticas destructivas de otros paise.
El Rechazando por decisiones de tribunales inferiores, el Fla. El Tribunal Supremo de Florida dictaminó que los propietarios que alquilan habitaciones en su propiedad pueden perder parte de su exención de vivienda.

Rechazando decisiones de tribunales inferiores, el Tribunal Supremo de Florida dijo el jueves que un hombre de Sarasota no debería haber recibido una exención de impuestos sobre la propiedad de homestead para una parte de su casa que alquiló.

El Tribunal Supremo se puso de acuerdo por unanimidad con el tasador de la propiedad del condado de Sarasota, Bill Furst, quien en 2014 investigó si Rod Rebholz debería haber estado recibiendo una exención de homestead en lo que se describió como una casa unifamiliar.

Furst determinó que el 15% de la propiedad no tenía derecho a una exención de vivienda porque estaba siendo alquilada a un inquilino. Eso resultó en Rebholz frente a $ 7,000 en impuestos atrasados, multas e intereses para los años fiscales 2004 a 2013.

Rebholz, que vivía en parte de la casa y solicitó inicialmente una exención de vivienda en 1996, impugnó la decisión, dando lugar a años de batallas legales. Un juez de circuito y un panel del Tribunal de Apelación del 2º Distrito fallaron en contra del tasador de la propiedad, pero el Tribunal Supremo dijo el jueves que la propiedad no era elegible para una exención completa de homestead.

"Rebholz y el tribunal de distrito permitiría que la estructura de una propiedad - y las etiquetas utilizadas para describir la propiedad - para dictar la aplicación de la exención de impuestos homestead", escribió el presidente del Tribunal Supremo, Carlos Muñiz, en una opinión de 19 páginas. "El resultado sería hacer distinciones arbitrarias entre los propietarios de viviendas funcionalmente similares y propiedades, sin ninguna base constitucional o legal para hacerlo. En este caso, por ejemplo, la etiqueta 'residencia unifamiliar' no refleja el verdadero diseño y uso de la propiedad de Rebholz. Esa propiedad era efectivamente una pensión, una parte de la cual Rebholz habitaba y utilizaba como residencia propia."

Muniz escribió que Rebholz "vivía en la planta inferior, que constaba de cocina, sala de estar y baño. La planta superior tenía una zona común de lavandería y cuatro habitaciones individuales, cada una con su propia zona de estar y cuarto de baño; algunas de las habitaciones tenían una pequeña cocina. Cada habitación podía cerrarse con llave desde el exterior. La puerta de entrada al inmueble tenía dos timbres, uno para la planta inferior y otro para la superior".

La determinación de Furst que el 15% de la propiedad no debe recibir una exención de homestead se basó en un inquilino, John Michael Beaumont, que alquiló una de las habitaciones de arriba desde 1996 a través de los años fiscales en la disputa, de acuerdo con la sentencia del jueves.

"(Considere) la parte de la estructura que Rebholz alquiló a Beaumont a lo largo de los años fiscales en cuestión - el 15% que el tasador de la propiedad ha designado como propiedad no-hogar. ¿Utilizó Rebholz esa propiedad como su residencia? Seguramente no", escribió Muniz. "El registro no deja ninguna duda de que Rebholz dio uso exclusivo de esa porción a Beaumont, sujeto al cumplimiento de Beaumont con los términos de su contrato de alquiler".

El panel del Tribunal de Apelación del 2º Distrito dijo en su sentencia de junio de 2020 que la casa no debe ser dividida a efectos fiscales - y señaló implicaciones potencialmente más amplias.

"Sobre la base de nuestro análisis de la Constitución de Florida, los estatutos y códigos, llegamos a la conclusión de que los tasadores de propiedades de este estado no están autorizados por la ley para tallar la residencia permanente de un propietario con el fin de eliminar la protección proporcionada por la exención constitucional homestead cuando esa persona alquila un dormitorio o cualquier otro espacio dentro de su casa", dijo la decisión del panel. "Cualquier interpretación contraria eludiría la política pública y podría crear dificultades financieras para innumerables ciudadanos de Florida que residen dentro de sus residencias permanentes mientras alquilan dormitorios o trabajan desde casa para llegar a fin de mes".

Pero Muñiz negó el jueves que la opinión del Tribunal Supremo afectara a las personas que trabajan en casa.

"La frase 'trabajar desde casa' se refiere a la actividad que tiene lugar dentro de una propiedad que ya se considera la residencia del propietario", decía el dictamen. "Este caso trata de definir el alcance de la residencia en primera instancia. En este caso, Rebholz concedió a un inquilino el uso exclusivo de una parte de la propiedad de Rebholz, reservándose únicamente los derechos de acceso de un propietario. Esa porción de la propiedad no era la residencia de Rebholz".

Una nota a pie de página en la opinión decía que Rebholz murió en noviembre de 2015 y que el caso continuaba con el fideicomisario de un fideicomiso revocable como demandante.

Gracias Florida Realtor

A major housing bill strongly backed by Florida Realtors passed the Fla. Senate Wed. The House may suggest changes, but it’s a good start early in the 2023 session.

Moving quickly on priorities of Senate President Kathleen Passidomo, Florida senators Wednesday passed measures aimed at spurring more affordable housing for workers and boosting a trail network and wildlife corridor.

Senators unanimously approved what has been dubbed the “Live Local Act” (SB 102), which includes providing incentives for investment in affordable housing and more mixed-use developments in struggling commercial areas.

Florida Realtors® strongly supports Passidomo’s bill.

The Senate also unanimously passed a bill (SB 106) designed to help link a statewide hiking and biking trail network to a wildlife corridor that would stretch from the Florida Keys to the Panhandle.

To become law, the House must also pass an identical version of “Live Local Act” bill, which must then be signed by Gov. Ron DeSantis.

Currently, House panels started moving forward Wednesday with their versions of the housing (HB 627) and trail bills (HB 915).

Housing bill

The Senate housing bill carries a $711 million price tag. Among other things, it would pre-empt local-government rules on density and building heights in certain circumstances, create tax exemptions for developments that set aside at least 70 units for affordable housing, speed permits and development orders for affordable housing projects and bar local rent controls.

Bill sponsor Alexis Calatayud, R-Miami, said the range of affordable housing strategies would make development financially viable.

“We are in a housing crisis and we are engaging through this policy a menu of tools, both for local government, both for developers, to increase the amount of affordable housing stock immediately and in three to five years,” Calatayud says.

Democrats raised concerns about issues such as prohibiting local rent controls and including industrial zoning as areas for mixed-use development. Sen. Darryl Rouson, D-St. Petersburg, said the bill won’t end talk on the need to address the state’s affordable-housing problems, but it will change the way the shortage is viewed.

“What this bill does is it creates an environment in our state where decent, safe and affordable housing can be a reality for more Floridians,” Rouson says.

While the Senate would have to vote again on the bill if the House makes changes, Sen. Bobby Powell, D-West Palm Beach, said he expects the final version will change housing in the state.

“I believe once it is in statute and it’s implemented, we will see how it works practically, and we may still have to make some adjustments. But I believe what we’re doing today is groundbreaking,” Powell says.

The bill would provide money for a series of programs, including:

$252 million for the longstanding State Housing Initiatives Partnership, or SHIP, program
$150 million a year to the State Apartment Incentive Loan, or SAIL, program

An additional $100 million for the Hometown Heroes program, which is designed to help teachers, health-care workers and police officers buy homes. Florida Realtors was also a strong supporter of the Hometown Heroes program.

The state budget for the current year includes $362.7 million for affordable housing.

The Senate passed the two bills on the second day of its 60-day legislative session, a clear sign of Passidomo, R-Naples, prioritizing the issues.

Trails and wildlife corridor

The bill involving the trails and the wildlife corridor calls for a one-time $200 million expenditure to further work on the Shared-Use Nonmotorized (SUN) Trail Network. The proposal also would increase from $25 million to $50 million an annual amount that goes to the trail network from vehicle-registration fees. In addition, it seeks to boost communities along the trail network – dubbed “trail towns.”

“It stipulates that the trails are developed within the wildlife corridor to maximize previously disturbed lands, such as drainage ditches, canal basins, abandoned roads and railways, and it recognizes trail town designation,” bill sponsor Jason Brodeur, R-Sanford, said. “So, this will provide entertainment and respite for those who decide to use the trail.”

The wildlife corridor, which is expected to cost billions of dollars and take decades to complete, is envisioned as connecting 18 million acres of land from the Keys to the Panhandle. Of that 18 million, about 8 million acres still need to be secured.


THANKS TO FLORIDA REALTORS MAGAZINE

El informe del organismo de control de los consumidores de EE.UU. sobre comisiones basura se centra en una serie de negocios, como la banca y los préstamos de día de pago, e incluye cuatro utilizadas por administradores hipotecarios.

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) publicó una edición especial de su informe Supervisory Highlights sobre comisiones basura ilegales descubiertas en cuentas de depósito y en múltiples mercados de servicios de préstamos, incluidos los préstamos hipotecarios, estudiantiles y de día de pago.

"Durante años, las comisiones basura se han extendido por toda la economía", afirma Rohit Chopra, Director de la CFPB. "Nuestro informe describe una serie de prácticas ilegales de comisiones basura que la CFPB ha descubierto en todo el sector de los servicios financieros."

En el sitio web de la CFPB figura una descripción completa de las denuncias de comisiones basura. Entre las acusaciones contra el sector hipotecario se incluyen "viejas y nuevas formas en que los administradores hipotecarios intentan cobrar comisiones ilegales a los propietarios de viviendas":

Cuotas excesivas por demora: Los administradores hipotecarios cobraban el importe máximo de demora permitido por las leyes estatales pertinentes, incluso cuando los contratos hipotecarios de los propietarios limitaban los importes de demora por debajo de los máximos estatales.
Cargos por inspecciones innecesarias de la propiedad: Los administradores hipotecarios cobraron a los consumidores entre 10 y 50 dólares por cada visita de inspección a direcciones que se sabía que eran incorrectas. Los administradores siguieron pagando a los inspectores para que fueran a las direcciones que se sabía que eran incorrectas y siguieron cobrando a los consumidores por esas visitas.
Cobros falsos de primas de seguro hipotecario privado (PMI): Los administradores incluyeron en sus extractos mensuales primas de PMI que los propietarios no debían.
Incumplimiento de la obligación de eximir del pago de tasas a los propietarios que se acogían a algunas opciones de mitigación de pérdidas: La indulgencia hipotecaria prevista en la Ley CARES no sólo cubría el principal y los intereses de la hipoteca, sino que también impedía a los administradores cobrar comisiones por demora durante el periodo de indulgencia. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) puso más protecciones en el lugar para los propietarios de viviendas que salieron de indulgencia y entraron en COVID-19 opciones permanentes de mitigación de pérdidas, incluyendo la renuncia a ciertos honorarios u otros cargos que se acumularon fuera de los períodos de indulgencia. Sin embargo, los examinadores del CFPB descubrieron que algunos administradores no cumplían las protecciones adicionales del HUD y cobraban a los propietarios cargos por demora, tasas y penalizaciones que deberían haber sido condonadas.

THANKS FLORIDA REALTORS

The information was issued in english, under state and federal laws of the real estate commission, the translation is courtesy, in order to reach spanish speaking people and keep them informed.