Romly

Nyoppusset loftsleilighet ble solgt 3m2 for stor. Et avvik på 3,6% som er en mangel etter ny avhendingslov, der maksimalt tillatt avvik er 2%. Loftsleiligheter er spesielt vanskelige å måle riktig og derfor en gjenganger i tvistesaker om areal. Har du kjøpt eller planlegger du å selge en loftsleilighet? Med kvadratmeterpriser på over 130 000,- som i dette tilfellet på , lønner det seg fort å få sjekket at arealet stemmer med 3D-laser.

Før handlet det om å få mest mulig areal kategorisert som P-rom, det skapte mange tvistesaker da det var rommets møblering som var avgjørende for klassifiseringen. Det er også P-rom som til nå har vært brukt til å angi boligens areal på FINN.no, i salgsprospekter, hos skattemyndigheter og i Boligmappa og Hjemla

Ny arealstandard fra 2024 gir mindre rom for tolkning og boliger vil bli markedsført med BRA-i som erstatter P-rom. BRA-i kan inneholde areal som tidligere var klassifisert som S-rom (se bilder over). Flere vil derfor kunne oppleve at boligens areal ved kontrollmål eller salg vil bli markedsført «større» enn tidligere. Vi har her illustrert forskjellen mellom nye og gamle måleregler for en enebolig med garasje.

Den nye standarden presiserer også at alle boligens innhukk skal medtas i arealet såfremt høyden er over 1,9m. Tidligere var det krav til både 0,6m bredde og at innhukket var en forlengelse av gulvet. De nye reglene for innhukk stiller ekstra krav til nøyaktig oppmålingsmetode og kan for enkelte boliger utgjøre flere kvadratmeter. Det presiseres at dette gjelder innhukk i yttervegg eller mot annen seksjon da leilighetens innervegger allerede inngår i BRA-i.

Har du sjekket at arealet som sto i salgsprospekt stemmer med virkeligheten? Eier du en leilighet i en eldre bygård i Oslo sentrum er det 54% sannsynlig at arealet er målt feil. Boligareal er den viktigste faktoren for beregning av boligverdi, belåningsgrad, boligskatt og kommunale avgifter.

Feil i boligareal kan derfor gi store økonomiske konsekvenser. Eldre boliger har ofte feil i areal. Dette skyldes at de ofte har en geometri som ikke er rettvinklet, og at det over tid oppstår skjevheter i vegger og tak. Dette gjør boligene vanskelig å måle presist med håndholdt lasermåler som er den mest brukte metoden for oppmåling av boligareal.

3D-laserskanning er en ny og mer nøyaktig metode for oppmåling av boligareal som måler alle boligens detaljer i 3D. Metoden er etterprøvbar og har en nøyaktighet godt innenfor 2% feilmargin som er kravet i avhendingsloven som regulerer kjøp og salg av boliger.

Loftsleiligheten i Bygdøy allé var oppgitt med 54m2 i salgsprospekt. Boligkjøper ønsket å sjekke om arealet stemte og bestilte 3D-laserskanning. Leiligheten viste seg å være 5m2 mindre, tilsvarende - 9%. Det utgjør en mangel både i henhold til ny og tidligere avhendingslov.

For alle som har kjøpt bolig etter 1.januar 2022 gjelder ny avhendingslov. Den stiller svært strenge krav til oppmåling av areal. Er avviket i areal over 2% og minst en kvadratmeter er det å anse som en mangel og du kan rette krav om kompensasjon til selger.

Har du kjøpt boligen før ny avhendingslov er terskelen for feil i areal høyere. Rettspraksis har lagt til grunn at avviket må være større enn 5-6% for å utgjøre en mangel. Tidligere lov gav betydelig større slingringsrom for feil i areal. Loven var spesielt uheldig for boligkjøpere av leiligheter under 50m2, som fant avvik tett på minstekravet og da ikke fikk erstatning for manglende kvadratmeter. Leiligheter under 50m2 selges som regel for godt over gjennomsnittlig kvadratmeterpris.

Loftsleiligheter er spesielt vanskelige å måle og en gjenganger i tvistesaker om areal. Overaskende mange leiligheter mellom 20 og 50m2 selges med feil i areal. Dette er leiligheter som ofte selges til unge boligkjøpere for det dobbelte av gjennomsnittlig kvadratmeterpris i Oslo sentrum. Det gir derfor ekstra store utslag på salgsverdien når arealet som er oppgitt i salgsprospektet viser seg å være feil. Romly bisto nylig i en sak der leiligheten ble kjøpt for 30m2, men viste seg å være 4m2 mindre etter kontrollmål med 3D-laserskanner. Avviket var 13% som utgjør en mangel både i henhold til tidligere og ny avhendingslov.

For alle som har kjøpt bolig etter 1.januar 2022 gjelder ny avhendingslov. Den stiller svært strenge krav til oppmåling av areal. Er avviket i areal over 2% og minst en kvadratmeter er det å anse som en mangel.

Har du kjøpt boligen før ny avhendingslov er terskelen for feil i areal høyere. Rettspraksis har lagt til grunn at avviket må være større enn 5-6% for å utgjøre en mangel. Tidligere lov gav betydelig større slingringsrom for feil i areal. Loven var spesielt uheldig for eiere av mindre leiligheter, som fant avvik tett på minstekravet og da ikke fikk erstatning for manglende kvadratmeter.

Har du kjøpt bolig etter innføring av ny avhendingslov 1.januar 2022 anbefales det å kontrollere at oppgitt areal i salgsprospektet stemmer med virkeligheten, så en eventuell reklamasjon kan gjøres før saken blir foreldet. Det er også fordelaktig for boligeier at skattemyndigheter, kommunen, banker og forsikringsselskaper har riktig areal til grunn når skatt, avgifter og belåningsgrad beregnes.

Skal du selge en loftsleilighet så er 3D-laserskanning en forsikring mot å selge for lite eller for mange kvadratmeter. Bestill 3D-laserskanning på https://eu1.hubs.ly/H06PNkV0